Неустойка за несвоевременную сдачу дома

Позиция ВС РФ vs судебная практика нижестоящих судов по снижению взыскиваемой с застройщиков неустойки

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

• в исключительных случаях;
• по заявлению должника (застройщика, ответчика);
• если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
• при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств», далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно «резать» заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

Образец претензии по неустойке за просрочку сдачи дома (договор участия в долевом строительстве)

В (название застройщика из договора)
Адрес___________________________
От Фамилии Имени Отчества
Адрес:_______________________________
Телефон______________________________

Претензия.

“____” ______ ______года я заключил с Вашей организацией договор участия в долевом строительстве №_____. Предметом данного договора является строительство многоквартирного жилого дома по адресу: ____________. Объектом договора является квартира №____, общей проектной площадью _____ кв. м, расположенная на ____ этаже в ___ подъезде жилого дома. Стоимость работ по договору составляет _______ рублей, которая была оплачена мной в полном объеме.

Согласно п._____ данного договора срок передачи объекта участнику долевого строительства до “____” ______ ______года. Однако до сих пор квартира мне не передана, уведомление о необходимости принятия квартиры по акту приема-передачи не направлено. Или
если квартира передана с просрочкой Фактически акт приема-передачи квартиры был подписан лишь ___.___._____. То есть срок передачи квартиры вами нарушен.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

На основании изложенного, прошу вас в течение 10 дней с момента получения данной претензии:

1) Если квартира еще не передана: Передать мне объект долевого строительства, расположенный по адресу: ________ (квартира №____, общей проектной площадью ____ кв. м, расположенная на ___ этаже в ___ подъезде жилого дома) в состоянии, соответствующем
договору, и со всей сопутствующей документацией, в том числе актом приема-передачи квартиры, ключами, паспортами на приборы учета, копией разрешения на ввод в эксплуатацию и т.д.

2) Выплатить мне неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства за период с ___.___.____ если квартира еще не передана по дату сдачи объекта в размере ___ рублей за каждый день просрочки;
если квартира передана — по ___.___.____ в размере ___ рублей.

3) Дать письменный ответ на претензию при невозможности удовлетворения моих требований.

С уважением, ________________________Фамилия И.О.

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Ответственность застройщика за нарушение сроков по ДДУ

Какая ответственность у застройщика за несвоевременную сдачу дома по договору долевого строительства по ФЗ 214? Какие выплаты полагаются и какой алгоритм действий у дольщиков?

Про алгоритм действий можно сказать кратко:

1. Направление заказным письмом с описью вложения досудебной Претензии к застройщику (обязательный этап, иначе в будущем не будет возможности взыскать штраф в размере 50% от присуждённой неустойки);
2. Направление в суд искового заявления в случае отказа застройщиком выполнять действия, указанные в претензии.

О выборе суда (суд общей юрисдикции, либо арбитраж) и выборе территориальной подсудности лучше проконсультироваться с нашими юристами, поскольку каждый суд и судья имеет определённую репутацию в юридических кругах, исходя из которой возможно определить лучшую стратегию действий для получения 100% заявленной неустойки.

Какие законные основания для предъявления к застройщику требований о привлечении его к ответственности в связи с нарушением сроков в договоре долевого участия?

В соответствии со ст. 10 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором долевого участия неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Какие выплаты можно взыскать с застройщика за просрочку сдачи дома по договору долевого участия:

1. Неустойка за каждый день просрочки.
2. Штраф до 50% от суммы присужденной неустойки. Взыскивается по Закону «О защите прав потребителя» за неисполнение требований дольщика выплатить неустойку.
3. Судебные расходы.
4. Моральный вред, причинённый несвоевременной передачей квартиры дольщику.
5. Возмещение расходов на оформление нотариальной доверенности на адвоката.
6. Разницу между повышенными и пониженными процентами по кредитному договору.
7. Штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день.

Более подробно о законных основаниях для права требовать с застройщика понести ответственность за нарушение сроков передачи квартиры по ДДУ вы можете ознакомиться ниже.

Ответственность застройщика по ФЗ 214 = неустойка

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Формула расчёта неустойки для физических лиц:

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %) / 150

С 26 марта 2018 года ключевая ставка составляет 7,25%!

Первым днем является день, следующий за крайним днем передачи объекта. Обычно в строительстве указаны кварталы, к примеру, срок окончания – 3 квартал 2018 год, первый день просрочки – 1 октября. Последним днем считается день подписания акта приема-передачи.

Ответственность застройщика за нарушение прав потребителей = выплата штрафа в 50% от неустойки

Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

В пункте 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения недостатков

Помимо нарушения сроков сдачи дома бывают ситуации, когда застройщику направлялась претензия об устранении недостатков в новостройке, но застройщик уклоняется, либо срывает сроки их устранения. В таком случае возможны взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков.

Формула расчёта неустойки за нарушение сроков устранения недостатков

За нарушение сроков устранения недостатков неустойка рассчитывается по правилам, определенным ст. 23 Закона «О защите прав потребителей»: 1% за каждый день просрочки. В качестве базовой принимается сумма, необходимая для устранения недостатков, именно от нее рассчитывается размер неустойки.

Формула выглядит так:

Сумма неустойки = Стоимость работ для устранения недостатков ×1% × количество дней просрочки / 100%

Ответственность застройщика за причинённый моральный вред

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда.

Юристы проконсультируют о всех нюансах привлечения застройщика к ответственности:

Проконсультируйтесь не отрываясь от дел
Переписка через WhatsApp / Viber:

Калькулятор неустойки в соответствии с 214-ФЗ на 2019 г.

Предъявляя требования о выплате неустойки Застройщику Дольщик должен руководствоваться ст. 6 «О долевом участии в строительстве» 214-ФЗ.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Таким образом размер неустойки по ДДУ можно рассчитать по формуле:

Для удобства участников долевого строительства мы подготовили онлайн калькулятор неустойки по ДДУ, но если вы поймете, что времени и знаний для самостоятельного ведения судебного процесса у вас недостаточно — обращайтесь, мы будем рады помочь. В нашей практике имеется претензионная и судебная работа со следующими застройщиками:

ЗАО «ВЕКТОРСТРОЙФИНАНС», ООО «Рождествено», АО «МОНЕТЧИК», ООО «ТИРОН», ООО «ЛСР. ОБЪЕКТ-М»,

ООО «Лотан», ООО «БУХТА ЛЭНД», ООО «Красный Октябрь-Рассказовка», ООО «МОНАРХ-УКС», ООО «Самолет Девелопмент», АО «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ», ООО «Павловский квартал», ООО «ПАРК», АО « СК Донстрой»

Узнать порядок взыскания неустойки с застройщика и стоимость услуг можно здесь.

Ознакомиться с образцом претензии застройщику можно здесь.

Калькулятор расчёта неустойки по ДДУ — 2019

Калькулятор производит расчет неустойки (пени) за каждый день просрочки по ДДУ согласно ч.2 ст.6 и ч.8 ст.7 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

С 01.01.2016 года ЦБ РФ в расчетах пени применяет ставку рефинансирования, равную ключевой ставке. Этот показатель регулярно меняется и с 08.02.2019 года ЦентроБанк установил ее в размере 7,75 %.

Интересы дольщиков, вложивших свои средства в строительство жилья, защищены законодательно. Застройщик обязан уплатить неустойку участнику долевого строительства в следующих случаях:

• при нарушении сроков передачи объекта жилищного строительства, когда их изменение не было согласовано в рамках договора;
• при нарушении сроков устранения дефектов, которые были выявлены в гарантийный период.

В договоре долевого участия срок передачи квартиры гражданину может быть привязан к дате сдачи дома в эксплуатацию. Чаще всего застройщик оставляет себе запас времени, в течение которого передаст квартиры дольщикам. Тогда в соглашении прописывает период от даты получения документации о вводе жилого объекта в эксплуатацию. Например, застройщик указал в договоре следующую фразу «срок передачи квартиры в течение 6 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 01.07.2019 года». Тогда при наступлении указанной даты и неисполнении условий договора просрочка возникает с 01.07.2019 г.

При нарушении указанных в договоре дат гражданин, вложивший свои денежные средства по ДДУ, имеет право претендовать на выплаты по неустойке. Размер ее рассчитывается за каждый день прострочки срока:

• для юридического лица, исходя из размера 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центробанком на дату расчета, применительно к цене договора;
• для физического лица 1/150 ставки рефинансирования.

Отметим, что застройщик может построить дом и ввести его в эксплуатацию раньше запланированной даты. Но, если в договоре прописано условие передать квартиру в течение 6 месяцев от дня ввода в эксплуатацию, но этого не сделано, то это является просрочкой и застройщик обязан заплатить дольщику пени.

Чтобы взыскать в досудебном порядке пени по договору ДДУ дольщик нужно, направить письменное уведомление застройщику. Сумму неустойки гражданин должен исчислить самостоятельно и указать в уведомлении. Вот тут и возникает ряд вопросов, где узнать ставку рефинансирования и как правильно вычислить размер пени.

Для легкого подсчета воспользуйтесь онлайн калькулятором, принцип работы которого соответствует правилам, установленным ч.2 ст.6 Закона 214-ФЗ.

Как рассчитать неустойку и пени по ДДУ?

Некоторые онлайн калькуляторы разработаны с учетом сокращения разрядности после запятой и считают до трех тысячных, но именно они могут повлиять на точность расчета итоговой суммы по пеням. Наш калькулятор не совершает такую ошибку и считает до семи тысячных (например 0,0266666).

Для расчета неустойки, необходимо ввести:

• цену квартиры по договору;
• начало и конец периода, когда образовалась просрочка;
• статус дольщика (юридическое или физическое лицо);
• с какого дня применять процентную ставку (наступления обязательств, фактического исполнения либо по периодам действия ставки).

Расчет можно распечатать и сослаться на указанный калькулятор. Для этого при заполнении формы можно поставить галочку.

После нажатия на кнопку «Рассчитать» на экране отобразятся результаты расчета, их можно отправить на принтер, нажав на ссылку «Распечатать таблицу». Приложите этот документ к уведомлению в качестве подтверждения суммы, которую требуете от застройщика.

Застройщик задерживает сдачу дома, что делать

В данной статье рассмотрим порядок действий, если застройщик задерживает сдачу дома, порядок расчета и взыскания неустойки за просрочку при долевом строительстве.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с долевым участием в строительстве, то вам следует помнить, что:

• Все случаи уникальны и индивидуальны.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Нарушение срока сдачи дома в эксплуатацию

Понятия сдачи дома в эксплуатацию как такового не существует, правильнее было бы говорить о вводе дома в эксплуатацию. Часто люди путают ввод дома в эксплуатацию и передачу участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Это абсолютно разные понятия. Под вводом дома в эксплуатацию понимается получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, последнее означает согласование со всеми причастными государственными органами возможности функционирования дома и его инженерных систем.

На практике наиболее часто встречаются ситуации, когда Застройщик нарушает срок передачи участнику долевого строительства недвижимости, случаи ответственности за несвоевременный ввод дома в эксплуатацию не так часто возникают.

Для участника долевого строительства более важен вопрос не соблюдения срока передачи объекта строительства, поскольку без ввода дома в эксплуатацию передать объект застройщик не вправе.

Важно! Если случилась задержка, то участник строительства вправе взыскать с застройщика неустойку в размере 1/150 ключевой ставки Банка России.

Выплата компенсации и неустойки за просрочку сдачи дома

В добровольном порядке застройщики редко выплачивают такую неустойку и компенсацию. Однако, некоторые идут на мирное урегулирование спора относительно пропуска сроков передачи объекта. Поэтому, если нарушены сроки сдачи, то стоит попробовать истребовать неустойку в досудебном порядке путем предъявления претензии. Претензионное письмо направляется на юридический адрес застройщика, указанный в договоре или в выписке из ЕГРЮЛ на сайте ФНС России.

Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома

Как уже говорилось ранее ответственность застройщика за несвоевременную передачу объекта подразделяется на ответственность за несвоевременную передачу дольщику квартиры и несвоевременный ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Ответственность за передачу квартиры участнику не в срок состоит в обязанности застройщика уплатить дольщику неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ключевой ставки Банка России), если участником долевого строительства является юридическое лицо, то неустойка взыскивается в размере 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки).

Ответственность за несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию заключается в необходимости уплатить неустойку, которая определяется договором, и убытки, причиненные данными действиями.

Пени за просрочку сдачи квартиры долевому участнику

Как было отмечено размер неустойки считается исходя из 1/300 ставки рефинансирования (ключевой ставки Банка России) для юридических лиц и 1/150 для физических лиц.

Однако, на практике часто возникают проблемы с расчетом неустойки. Итак, чтобы правильно определить размер неустойки вам необходимо определить количество дней просрочки. Срок просрочки передачи объекта наступает на следующий день, когда объект должен был быть передан. К примеру, в договоре указано, что объект подлежит передаче не позднее 20 октября 2015 года. В данном случае срок просрочки начинает течь на следующий день, то есть, 21 октября 2015 года. Срок окончания начисления неустойки определяется фактической оплатой неустойки. Однако, для удобства неустойку исчисляют по день направления претензии.

С 01.01.2016 года значение ставки рефинансирования ЦБ РФ приравнено к значению ключевой ставки Банка России на соответствующую дату. С 01.01.2016 самостоятельное значение ставки рефинансирования не устанавливается и на сайте Банка России не показывается.

То есть, далее расчет нужно будет производить исходя из данных ключевой ставки ЦБ РФ. На май 2017 года она составляет 9,25%.

Также для расчета неустойки необходимо знать цену объекта долевого участия, которая указывается в договоре долевого участия.

Итак, чтобы рассчитать неустойку нам необходимо цену объекта строительства умножить на количество дней нарушения срока, умножить на ключевую ставку Банка России и умножить на 1/150.

Для более наглядного понимания расчета приведем пример.

Например, цена договора составляет 1500000,00 рублей, а количество дней просрочки составляет 60 дней.

Расчет будет следующим:

1 500 000,00*60*9,25*1/150 =55 500 рублей.

Таким образом, при цене объекта в 1 500 000,00 рублей и просрочке сдачи в 60 дней пеня составляет 55 500 рублей.

Претензия застройщику о нарушении срока сдачи дома

Претензия составляется в произвольной форме, излагается хронология событий: дата заключения договора, дата исполнения обязанности передачи объекта, приводится расчет неустойки (либо прилагается отдельным листом к претензии) и в резолютивной части требуется уплатить неустойку в размере согласно расчету. В претензии можно сделать ссылку на ст.6 ФЗ о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.

Если в течение 10 дней с даты получения претензии застройщик не ответит на нее и не выплатит сумму неустойки, то вы вправе обратиться в суд с иском о взыскании неустойки за несоблюдение обязательства, компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение претензионного порядка урегулирования спора.

В данной статье мы изучили нюансы определения размера и взыскании неустойки за просрочку передачи дольщику объекта строительства.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

выплата пени за несвоевременную сдачу дома.

По договору долевого строительства, застройщик должен сдать дом в 2012 г. По настоящее время дом в эксплуатацию не сдан . Могу ли я потребовать выплату пени за не выполнение условий договора долевого строительства ? И где взять образец искового заявления? Спасибо

Ответы юристов

Добрый вечер, Александр.

В соответствии с действующим законодательством Вы имете право на:

1) взыскание неустойки за невыолнение условий договора;

2) взыскание морального вреда;

3) взыскание штрафа в свою пользу (т.к. к данным правоотношениям применяются нормы закона «О защите прав потребителей»).

Для начала Вам необходимо направить претензию застройщику. Если она не будет удовлетворена в добровольном порядке, то у Вас появятся основания в суде требовать взыскания штрафа в свою пользу в размере 50% от присужденной в Вашу пользу суммы (ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Ранее данный штраф взыскивался в доход государства, но в настоящее время он взыскивается в пользу истца.

При необходимости могу составить претензию и исковое заявление на платной основе.

Чечеткина Ксения Владимировна, город Ярославль
E-mail:	[email protected]
Skype:	chechetkinvgeni

Стоимость услуг: 500 руб. консультация. Стоимость документа зависит от его сложности.
Поблагодарить за ответ Вы можете следующим образом:
1. карта сбербанка 4276770011372874
2. ЯндексДеньги, счет № 410011095861993.

Вы оценили ответ положительно

Также вы можете оставить письменный отзыв о юристе

Как взыскать неустойку по ДДУ за просрочку сдачи квартиры

Приступая к строительству МКД и продавая будущую жилплощадь, застройщик обязан указывать в договорах единый срок сдачи объекта. Если этот пункт будет нарушен и компания не уложится в оговоренную дату, можно взыскать неустойку по ДДУ. Начисляться такая санкция будет по ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ.

Основания для взыскания пени по ДДУ

Неустойка по ДДУ – это штрафная санкция в виде процентов за каждый день нарушения срока сдачи жилья. Начисляться пени будут по ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, до полного исполнения обязательств, т.е. передачи дольщикам ключей от квартир и сдачи дома в эксплуатацию.

Основанием для применения штрафных санкций к застройщику является задержка сдачи дома при долевом строительстве. Подтверждается этот факт достаточно просто:

• при подписании ДДУ будет оговорена дата, не позднее которой дольщики должны получить по акту жилье;
• изменить указанный срок стороны могут только путем обоюдного дополнительного соглашения;
• даже при просрочке в один день возникнет право на взыскание неустойки со строительной компании.

Застройщик должен заранее учитываться все свои риски и указывать в ДДУ реальную дату сдачи дома в эксплуатацию. Изменить это условие договора будет невозможно без согласия иных участников сделки, т.е. дольщиков. Не применяется указанное правило только в отношении отдельно стоящего нежилого помещения, даже если оно входит в единый комплекс МКД.

Взыскать неустойку за несвоевременную сдачу объекта можно за весь период неисполнения обязательств. Пока между строительной компанией и дольщиком не будет подписан акт о приеме-передаче, пени будут начисляться в размере, указанном в ст. 6 Закона № 214-ФЗ.

Для ДДУ предусмотрено два правила об определении суммы неустойки. Если приобретателем жилья выступает организация или ИП, размер штрафа составит 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Однако для защиты рядовых граждан закон предусматривает повышенные меры ответственности. За просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия, если его участником являлось физическое лицо, неустойка платится в двойном размере, т.е. 1/150 от ставки ЦБ РФ.

Также закон указывает, что показатель пени по договору не может быть ниже законного размера. Это означает, что застройщик вправе предусмотреть в ДДУ и более высокое значение штрафных санкций. На практике это применяется редко, поэтому будет применяться законный размер пени. Дополнительной санкцией для застройщика может быть штраф 50% от суммы неустойки, если он нарушит срок рассмотрения претензии. Порядок взыскания такой компенсации предусмотрен Законом «О защите прав потребителей».

Как написать претензию застройщику

В рамках ДДУ отсутствует обязательное правило о соблюдении претензионного порядка разрешения спора. Дольщик, столкнувшийся с нарушением своих прав по договору, может сразу обращаться в суд. Однако подача претензии позволяет избежать судебных тяжб, либо получить возможность взыскать дополнительный штраф по Закону о правах потребителя.

Оформить претензию можно в произвольном виде. Однако с учетом норм Закона № 214-ФЗ, в ней нужно обязательно указать:

• сведения о застройщике и дольщике, реквизиты ДДУ;
• пункт договора, в котором был указан срок сдачи жилья;
• фактическая дата, когда застройщик подписал акт и передал ключи от квартиры (если на момент подачи претензии дом был сдан в эксплуатацию);
• период, в течение которого нарушались сроки сдачи объекта (считается в днях);
• расчет суммы неустойки;
• срок, в течение которого застройщик должен отреагировать на претензию.

Претензионное письмо нужно направить по почте, либо вручить под роспись уполномоченному представителю строительной компании. Если дольщик не указал в претензии срок ее рассмотрения, он будет определен по Закону о правах потребителя – не более 20 дней с момента получения.

Использовать претензионный порядок урегулирования спора можно и после подписания акта приема. В этом случае будет известна продолжительность нарушения обязательств. Поэтому рассчитать выплаты можно максимально точно. Образец претензии застройщику можно скачать на нашем сайте, а заполнить его помогут опытные юристы в сфере ДДУ.

Если был заключен договор уступки

До завершения строительства граждане вправе уступать свои права иным лицам. Для этого заключается договор цессии, который регистрируется через Росреестр. После совершения такой сделки, получить неустойку сможет уже цессионер, т.е. покупатель права. Для подтверждения своих прав на получение компенсации нужно предъявлять договор цессии.

Расчет суммы неустойки

Чтобы правильно рассчитать сумму штрафных санкций, нужно знать период просрочки. Это может:

• промежуток времени между датой сдачи жилья, указанной в договоре, и моментом подписания акта;
• период просрочки на дату подачи искового заявления в суд.

Если нарушение обязательств продолжается и после направления иска, в ходе процесса можно сделать перерасчет в большую сторону. Также допускается повторное обращение с исковым заявлением, если после вынесения решения дольщик так и не получил квартиру. Второй суд будет рассматривать новый период просрочки по аналогичным правилам.

Пример расчета неустойки по ДДУ

Sн = Кдн х Sдог х 1/150 от ставки рефинансирования, где:

• Sн – сумма неустойки к взысканию;
• Кдн – количество дней просрочки, т.е. до даты фактического принятия квартиры или подачи иска;
• Sдог – сумма по договору.

Показатель ставки рефинансирования периодически меняется Центробанком. Уточнить актуальный показатель всегда можно на сайте ЦБ РФ. Подсчитать количество дней нарушения обязательств можно по календарю.

Приведем пример расчета, если сумма договору составила 3 млн. руб., период просрочки – 73 дня (с 01.04 по 12.06 2019 года), а действующая ставка Центробанка – 7.75%. Используя формулу, получим следующий размер взыскания:

3 000 000 х 73 х 1/150 от ставки рефинансирования = 111 600 руб.

Если застройщик нарушит сроки рассмотрения претензии, ему придется дополнительно заплатить штраф 55 800 руб. (50% от 111 600 руб.). Общий размер взыскания по решению суда будет 167 400 руб.

В какой суд подавать иск

Если дольщиком по ДДУ является гражданин, а сумма неустойки не превышает 50 тыс. руб., подавать иск нужно мировому судье. Если цена искового заявления больше, документы будет рассматривать суд общей юрисдикции. При банкротстве застройщика требования нужно предъявлять в рамках арбитражного дела.

По общему правилу, подсудность рассмотрения спора определяется местом нахождения ответчика, либо имущества. Так как речь идет о взыскании неустойки по ДДУ, для защиты прав потребителя применяется специальная норма – истец может сам выбирать, куда подавать иск. Допускается обращение в суд по месту нахождения ответчика, либо по адресу проживания гражданина. Чтобы правильно определить подсудность, рекомендуем воспользоваться консультацией нашего юриста.

Как получить решение суда

Если вопрос о взыскании неустойки решен судом положительно, застройщик вправе обжаловать решение в течение 30 дней. Если жалоба не подана, по истечении указанного срока нужно обратиться в судебную канцелярию, забрать решение и исполнительный лист. Если застройщик подал на пересмотр, апелляционное определение по недостаткам акта первой инстанции займет до 1 месяца. Как только жалоба будет рассмотрена, решение суда вступит в силу. Получить его можно в судебной канцелярии первой инстанции, куда будет возвращено дело.

Судебная практика по ДДУ

Хотя размер неустойки и порядок ее взыскания детально зафиксирован в законе, в судебном процессе могут возникать проблемы. Сложнее всего получить компенсацию, если застройщик подал на банкротство. В этом случае имущество строительной компании будет продаваться на торгах, поэтому момент выплаты может затянуться.

Споры о взыскании неустойки по ДДУ неоднократно являлись предметом разбирательства ВС РФ. Можно выделить следующие рекомендации Верховного суда, которые будут применяться при рассмотрении иска:

• неустойка по ДДУ не распространяется на случаи строительства апартаментов, так как этот объект не подпадает под понятие жилого помещения по ЖК РФ;
• в сумму договора, на которую начисляются пени, включаются как собственные вложения дольщика, так и ипотека, материнский капитал, иные источники финансирования;
• допускается взыскание даже в случае, если ДДУ был заключен без предоплаты со стороны дольщика;
• иск на неустойку может быть подан не только россиянином, но и иностранным гражданином, лицом без гражданства.

Суд может использовать правило о несоразмерности неустойки основной сумме долга. Это особенно актуально для позиции судов общей юрисдикции, которые нередко применяют уменьшение размера пени по заявлению застройщиков. Чтобы избежать таких ситуаций, воспользуйтесь поддержкой опытного юриста по ДДУ. Он поможет обосновать недопустимость снижения размера неустойки со ссылками на примеры положительной практики.

Срок выплаты пени

В случае принятия положительного решения суда по неустойке ДДУ, вам наверняка придется обращаться в ФССП. Только в редких случаях застройщик добровольно выплачивает присужденные суммы. Принудительное взыскание будут осуществлять приставы, поэтому точный срок получения пени установить сложно. Однако пока должник не рассчитается по неустойке, она будет начисляться по общим правилам.

Надо ли платить налог с неустойки

Штрафные санкции по ДДУ отнесены Налоговым кодексом РФ к доходам гражданина. Поэтому с суммы неустойки и штрафа придется платить НДФЛ по ставке 13%. Не облагаются налогом дополнительные выплаты, в том числе возмещение судебных расходов, компенсация убытков дольщика.

Услуги юриста и их стоимость

По всем вопросам, связанным с расчетом и взысканием неустойки по ДДУ вы может получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Для этого можно связаться с консультантом, либо заполнить форму обратной связи. В таблице приведена стоимость дополнительных услуг юриста или адвоката, которые вы можете заказать после консультации.

Услуги	Цена
Подготовка правового заключения по предмету спора	от 1000 руб.
Оформление претензии с расчетом суммы неустойки	от 3000 руб.
Подготовка искового заявления в суд	от 5000 руб.
Представительство в судебных инстанциях	от 15000 руб.
Сопровождение исполнительного производства по ДДУ	от 10000 руб.

Указанные цены являются предварительными, так как зависят от сложности дела и обстоятельств спора. Эти моменты вы сможете уточнить на консультации юриста.

Неустойка по ДДУ начисляется по Закону № 214-ФЗ, если застройщик нарушил срок передачи готового объекта. Ставка пени составляет 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день. Ввиду особой сложности такой категории дел, рекомендуем осуществлять все действия при поддержке опытного юриста по ДДУ.

Получить юридическую консультацию вы можете бесплатно. Для этого достаточно позвонить по телефонам, указанным на сайте, либо заполнить форму обратной связи. Юрист подскажет, как правильно рассчитать и взыскать неустойку, посоветует варианты воздействия на застройщика для получения денег.

Источники

1. 
   ред. Качанов, А.Я.; Забарин, С.Н. Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам; М.: СПАРК; Издание 2-е, перераб. и доп., 2011. — 389 c.
2. 
   Борисов, А. Н. Комментарий к Федеральному закону «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» / А.Н. Борисов. — М.: Юстицинформ, 2009. — 272 c.
3. 
   Старков, О. В. Теория государства и права / О.В. Старков, И.В. Упоров. — М.: Дашков и Ко, 2012. — 372 c.
4. Теория государства и права. — М.: Форум, Инфра-М, 2008. — 624 c.
5. Молчанов, В.И. Огнестрельные повреждения и их судебно-медицинская экспертиза: Руководство для врачей / В.И. Молчанов, В.Л. Попов, К.Н. Калмыков. — М.: Медицина, 2014. — 272 c.