Оформление перепланировки частного дома

Как оформить и узаконить перепланировку в частном доме

Оформление перепланировки в частном доме обязательно в тех же случаях, что и в многоквартирном доме. Потому что неправильная перепланировка может угрожать жизни и здоровью людей, проживающих в этом доме. Существенным отличием от перепланировки в многоквартирном доме является то, что данные работы не влияют на соседей.

Законодательство

Под перепланировкой понимаются любые изменения в доме относительно плана строения.

На основании законодательства определены различные виды работ, от сложности выполнения которых зависит необходимость оформления перепланировки. Так, обязательные виды работ, которые требуют согласования с контролирующими органами:

1. Работы, связанные с изменением несущих конструкций.
2. Изменение площади помещений, перенос перегородок, конструктивные перемены.
3. Изменения в коммуникациях, водоснабжении, газоснабжении, сантехнике.

При выполнении ремонта, связанного с такими работами, обязательно преждевременное согласование с государственными структурами.

Ответственность

Многие считают, что могут самостоятельно вносить любые изменения в план дома, а контролирующие органы об этом не узнают.

Но при оформлении любой сделки с недвижимостью постройка будет проверена на соответствие ее плану, и в случае несоответствия для собственника могут наступить определенные последствия. К ним относится следующее:

• штраф в размере 2000-2500 рублей;
• запрет к вводу в эксплуатацию;
• наложение требования к приведению дома в исходный вид.

Для того чтобы собственнику избежать данных негативных последствий, лучше получить предварительное разрешение на планируемые работы.

Порядок действий

Необходимо соблюдать установленный законодательством алгоритм действий для получения разрешения на внесение изменений в план дома:

1. Составление проекта или эскиза перепланировки.
2. Подача заявления в органы муниципалитета.
3. Получение разрешения или отказа, отказ можно оспорить через суд.
4. Проведение ремонтных работ.
5. Оформление акта осмотра.
6. Если все сделано по утверждению проекта, оформление нового технического паспорта помещения.

Перед началом любых работ необходимо определиться с конечным ожидаемым результатом. Для этого все изменения необходимо перенести на бумажный носитель. Обычно эскиз оформляется на действующем плане строительного объекта. Зеленым цветом рисуются конструкции, планируемые к возведению, а красными линиями обводятся конструкции, планируемые к сносу.

В определенных случаях необходимо заказывать проект у специальных проектных организаций, имеющих соответствующую лицензию. Проект заказывается в случае:

• изменений во внешнем виде фасада здания (цвет и архитектура);
• изменений несущих стен;
• любых изменений давления на перекрытия;
• установки внешнего остекления и рольставней;
• добавления лестниц;
• изменений в оборудовании дома сантехникой, местоположения санузлов.

При планируемых подобных работах необходимо обращаться за проектом. При менее значительных изменениях можно отделаться эскизом.

Для того чтобы подать заявление в местный муниципалитет о желании сделать перепланировку, нужно подготовить определенный комплект документов:

• заказать в БТИ технический план дома;
• эскиз или проект;
• заключение о возможности проведения этих работ;
• документы права собственности на строительный объект;
• выписка о составе семьи;
• согласие всех совершеннолетних членов семьи, живущих в доме, на планируемые изменения.

С данными документами нужно явиться в органы местного муниципалитета и написать заявление. Порядок заполнения заявления будет следующий:

1. Наименование органа, в который подается заявление.
2. Персональные, контактные и паспортные данные заявителя.
3. Наименование документа.
4. Изложить суть заявления с просьбой дать разрешение на выполнение конкретного перечня работ.
5. Указать необходимые сроки для проведения данных работ.

После подачи всего комплекта документов администрацией должно быть принято решение за 30 дней.

После получения разрешения нужно выполнить работы в определенное время в течение срока действия полученного разрешения. Если срок действия разрешения будет пропущен, то придется заново подавать весь комплект документов.

Далее нужно получить акт осмотра в муниципалитете. В нем проставляют печати и подписи строители, проектировщики и проверяющий представитель муниципалитета.

Если все работы выполнены в соответствии с утвержденным планом, представитель ставит свою подпись и печать на акте осмотра. На основании данного акта БТИ вносит изменения в технический план помещения, а Росреестр вносит корректировки в правоустанавливающие документы.

Как узаконить

Некоторые собственники частных домов считают, что сначала лучше сделать перепланировку, а узаконить они ее всегда могут. Но тут можно столкнуться с проблемой, что определенные виды работ будут не разрешены, и тогда узаконить свой ремонт уже не получится.

1. Получить разрешение на проведение строительных работ аналогичным способом, как будто эти работы еще не сделаны.
2. Узаконить через суд.

При подаче искового заявления в суд не нужно будет составлять проект и просить у муниципалитета разрешения. Но нужно доказать следующее:

• собственник предпринимал действия для официального оформления перепланировки;
• ремонт произведен согласно установленному законодательству без нарушения его норм;
• выполненный ремонт не угрожает жизни и здоровью людей, проживающих в этом доме.

При обращении в суд на собственника будет наложен административный штраф за незаконную перепланировку жилища в размере 500-4400 рублей.

Также суд может назначить проведение технологической экспертизы для определения безопасности сделанного ремонта и проверки его установленным нормам.

Если собственник сомневается, каким образом дешевле ему будет оформить перепланировку, можно посчитать приблизительную стоимость обоих вариантов.

Самой затратной статьей расходов при согласовании планировки с администрацией является создание проекта. Так, приблизительная стоимость проекта на определенные виды работ в частном доме составляет:

• проектирование полов 8000 рублей;
• двери и перекрытия до 60000 рублей;
• объединение комнат до 100000 рублей.

В то же время штрафы за сделанную незаконную перепланировку составляют:

• снос несущей конструкции и установка новой в другом месте 1500 рублей;
• несоответствие жилого дома документации 1100 рублей;
• пристройка помещений до 4400 рублей;
• перенос газовых коммуникаций 500 рублей.

При обращении в суд необходимо будет заплатить госпошлину 300 рублей. И возможно, потребуется оплатить техническую экспертизу.

Таким образом, узаконивание через суд является менее затратным, но более рискованным, потому что если суд не узаконит перепланировку, то он обяжет вернуть состояние дома в исходное состояние.

Юридический центр «ГРАД»

Защита прав. Недвижимость. Строительство.

Будущее — начинается в настоящем!

Перепланировка собственного частного дома

Жилище даже недавно построенное может не отвечать требованиям владельцев. Они могут решить что-нибудь изменить в нем, но при этом не смогут обойтись только лишь косметическим ремонтом, а захотят сделать перепланировку.

Перепланировка частного дома включает следующие элементы: перенесение дверных проемов и окон, перенесение или разборка перегородок, пристройка помещений, лоджий, балконов.

Какие виды переустройств жилища можно совершать без получения на то разрешения?

Без получения разрешения допускается следующая перепланировка. Частный дом можно немного обновить, внеся следующие изменения: установку дверей и окон в соответствующие проемы; изменение площади, которое достигается демонтажем или установкой перегородок, кладовок, сносом печей; перепланировка собственного дома, которая не касается увеличения или уменьшения площади помещений в нем. Поэтому фактически запрещается самовольно пристраивать или сносить часть дома без разрешения.

Пристройкой в частном доме является часть дома, которая имеет с основной частью дома одну или несколько общих капитальных стен и расположена за их чертой.

Оформление необходимых документов для перепланировки

Чтобы перепланировка частного дома была, как следует, оформлена необходимо собственнику жилища подать заявление в орган местного самоуправления с целью получения разрешения на осуществление перепланировки или переоборудования.

Перечень предоставляемой документации для получения разрешения

Для рассмотрения вопроса о выдаче разрешения необходимо предоставить следующие документы: заявление в свободной форме, в котором отражена просьба выдать разрешение на переустройство, а также указывается причина ее и перечень основных работ; заверенная нотариально копия, удостоверяющая право собственности на частный дом; копия технического паспорта БТИ; оформленное нотариально согласие других собственников; проект перепланировки.

После рассмотрения поданных документов, обычно это занимает один месяц, выносится решение о согласии или об отказе в выдаче разрешения.

До начала строительных работ составляется проект, который составляют специализированные проектные организации имеющие доступ к этому виду работ и в котором отражена перепланировка. Частный дом в этом проекте отражается уже с внесенными изменениями в его конструкции по существующим строительным нормам и с согласованием санитарно — гигиенической и пожарной службами.

Однако, не следует проводить самовольное строительство, так перепланировка собственного дома влечет за собой не только административную, но и гражданско — правовую ответственность, а это предупреждение и наложение штрафа. При этом очень проблематично будет уладить вопрос в последствии с оформлением всех необходимых документов на частную собственность.

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону

+7 (967) 087-44-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Юридический центр «ГРАД»

Защита прав. Недвижимость. Строительство.

Будущее — начинается в настоящем!

Перепланировка жилого дома

Перепланировка жилого дома это достаточно творческая работа. В процессе которой, владелец может воплотить в жизнь все свои мечты и замыслы, пофантазировать и экспериментировать. Однако перепланировка также влечет за собой и много трудностей и испытаний, которые не каждый согласится пройти.

Что следует помнить?

Если Вы решили самостоятельно провести изменения в своем доме, то нужно быть готовым ко всему. Одним из важнейших пунктов, которые нужно выполнить до начала ремонтных работ, является сбор всех необходимых документов. Если Вы этого не сделаете, то можете сильно пожалеть. При этом возникают различные проблемы с органами государственного самоуправления, что может привести к судебным разбирательствам. Всего этого, можно избежать.

Чем отличается перепланировка от переустройства

Часто процесс перепланировки жилого дома ассоциируют с переустройством недвижимости. Однако это два совершенно разных понятия. Первое значит глобальные изменения в помещении, то есть, перестройка и перенесение стен. Второе же влечет за собой лишь перенос сетей или изменение санитарно-технического оборудования. Стоит всегда понимать разницу между этими понятиями и точно знать, что именно вам нужно, перепланировка жилого дома или переустройство.

Этапы, по которым вы должны следовать

Важный фактор изменений в квартире это их — узаконивание. Чтобы это сделать, нужно, для начала, составить план того, что вы намерены изменить в жилом помещении. После этого, стоит обратиться в соответствующий орган, который впоследствии примет Ваш план, либо откажет Вам в проведении перепланировки. Стоит учесть, что если Вы обратитесь в специализированную компанию, то Ваше узаконивание пройдет намного быстрей, и получить разрешение проще и при этом не возникнет никаких проблем.

Если Вы точно решили, что Вам необходима перепланировка жилого дома, то обязательно составьте акт обо всех, скрытых работах, проведенных в этом помещении. После этого, составьте комиссию, которая подтвердит, что работы окончены. Теперь, можно вызвать мастера, который сделает все замеры, что перепланировка жилого дома прошла по плану.

Заключение

Теперь Вы знаете всё необходимое для того, чтобы осуществить передел в своей квартире. Следуйте всем вышесказанным правилам и проблем с задуманной работой у Вас не возникнет. Ведь перепланировка — ответственное занятие, которое не удастся при безответственном подходе.

Будем рады видеть Вас в кругу наших лучших клиентов!

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону

+7 (967) 087-44-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Перепланировка частного дома

Каждый хозяин хочет сделать уютным, теплым и красивым свой дом. Затевая ремонт, не все знают, что за изменение размера комнаты или утепление пола без разрешения может быть наложен штраф. При совершении перепланировки следует знать, куда и в каких случаях обращаться.

Общие понятия

Оформление перепланировки дома производится в соответствии со статьями 25–29 ЖК РФ.

Перепланировка жилого помещения – любые работы по изменению его состояния (расположению стен, проемов, окон), заносимые в технический паспорт этого жилья в обязательном порядке (ст. 25 ЖК РФ).

Кроме перепланировки существует переустройство помещения – перенос инженерных коммуникаций.

Проект перепланировки

При вмешательстве в инженерные сети или несущие конструкции жилья необходимо представить проект на осуществление таких работ.

Названый документ составляется специализированной организацией согласно требованиям градостроительных стандартов и норм. При этом в регионах могут устанавливаться свои стандарты.

Кроме того, в жилищной инспекции могут быть утверждены готовые типовые проекты.

Основными нормативными актами, устанавливающими требования по осуществлению капитального ремонта, являются ГОСТ21.501-93, ГОСТ 21.101-97 и Градостроительный кодекс РФ.

• проект подлежит согласованию с МЧС, архитектурой и центром гигиены и эпидемиологии, должен содержать решения: по планировке, конструкции и архитектуре;
• по устройству инженерных систем и их функционированию;
• по охране окружающей среды;
• по соблюдению противопожарных мер.

Составление проекта необязательно при отсутствии изменений в несущих конструкциях жилых помещений и при сохранении назначения помещений жилья.

Виды работ, требующие разрешения

Во избежание штрафов и обязанности приведения помещения в начально существующий вид необходимо получить разрешение на проведение строительно-ремонтных работ, относящихся к капитальному ремонту и реконструкции жилья:

• по переносу проемов дверей и окон;
• по изменению размера и количества комнат;
• по устройству несущих стен, проемов;
• по объединению жилой комнаты с лоджией либо балконом;
• по обустройству дополнительных нежилых помещений;
• по замене радиаторов;
• при вмешательстве в систему вентиляции;
• при изменении вида фасада здания (форма окон, создание навесов и козырьков, дополнительных входов, устройство дымоходов или каминов, иные работы с использованием общего домового имущества);
• по переносу санузла или газового оборудования;
• по переносу кухни;
• по обустройству индивидуального отопления;
• объединение жилых помещений (квартир).

Разрешение выдается жилищной инспекцией либо отделом капитального строительства муниципалитета.

Форма решения о согласовании либо отказе в согласовании установлена постановлением правительства РФ от 28.04.2005 № 266.

Когда не требуется разрешение на перепланировку

Не возникает необходимость представления проекта и получение разрешения в случаях:

• установки встраиваемой мебели;
• проведения косметического ремонта (покрытие пола и потолка, укладка плитки, замена обоев на стенах), не требующего существенного изменения конструкции жилого помещения;
• остекления балконов и лоджий, установление антенн;
• при установлении перегородок в квартире, не влияющих на несущие конструкции;
• перестановки (установки новой) электроплиты в пределах кухни;
• установки кондиционера на стене фасада дома.

Особенности перепланировки частного дома

• замене кровли;
• замене оконных и дверных конструкций;
• переоборудованию и оснащению дополнительным сантехническим оборудованием санузлов;
• замене инженерных систем;
• переносу дверных проемов;
• изменению расположения теплоизоляции;
• пристройке новых помещений;
• изменению фасада (в том числе при его утеплении).

Для получения согласия на перепланировку хозяин дома должен подать заявление установленной формы с приложением проекта о перепланировке (переустройстве) жилого дома.

Оформление перепланировки: пошаговая инструкция

Согласование перепланировки происходит в несколько этапов:

Шаг 1. Сбор необходимой документации

При перепланировке жилых помещений представляются:

• правоустанавливающий документ на жилье (свидетельство о государственной регистрации, выписка из ЕГРН, акт передачи квартиры в новостройке);
• технический паспорт жилого помещения;
• согласие муниципалитета (если изменения планируются в муниципальном жилье);
• согласие всех жителей (если жилье используется по договору социального найма);
• согласие банка (при проведении перепланировки жилья, находящегося в ипотеке);
• согласование планируемых работ с государственными организациями (МЧС, СЭС, Роспотребнадзор и т.д.);
• проект (эскиз) планируемых изменений (заказать в проектной организации, имеющей доступ к СРО);
• заявление;
• доверенность (в случае подачи заявления представителем);
• паспорт заявителя.

Шаг 2. Получение разрешения

За разрешением следует обратиться в администрацию (отдел капитального строительства), жилищную инспекцию или подать документы в МФЦ.

Документы рассматриваются в срок, установленный регламентом по предоставлению услуги, принятым органом местного самоуправления.

Обычно время рассмотрения составляет от 30 до 45 календарных дней.

По итогам рассмотрения муниципальный орган выносит решение о согласовании перепланировки либо отказе в согласовании.

Шаг 3. Проведение ремонтно-строительных работ

После получения документа о согласовании перепланировки, необходимо заключить договор на оказание соответствующих услуг (строительного подряда) в соответствии с проектной документацией со строительной компанией.

После окончания выполнения работ оформить акт приемки и акт на скрытые работы.

Шаг 4. Передача документов на проверку

Подписанный акт приемки выполненных работ, договор подряда, копию свидетельства СРО подрядчика, акт на скрытые работы приложить к заявлению об оформлении результатов перепланировки (составлении акта) и подать в уполномоченный орган (администрацию, жилищную инспекцию).

После проведения сотрудником муниципального органа проверки ремонта на соответствие разрешенным мероприятиям и подписания акта необходимо обратиться в БТИ.

Шаг 5. Получение нового технического паспорта

После обращения в БТИ в согласованное время техник производит все необходимые замеры жилого помещения и вносит все изменения в техническую документацию.

Стоимость нового технического паспорта зависит от размера жилого помещения и устанавливается отдельно каждым БТИ, может различаться в регионах.

Отказ в перепланировке дома

Причинами отказа могут стать:

1. В согласовании перепланировки:

• несоответствие представленного проекта градостроительным нормам и санитарным требованиям, иным требованиям нормативных актов (в том числе по оформлению документов);
• наличие судебного акта об ограничении права хозяина или нанимателя жилья на его переустройство или перепланировку;
• заключение органа защиты культурного наследия о недопустимости перепланировки (переустройства);
• невозможность перепланировки в связи с техническим состоянием согласно решению проектной организации.

1. В оформлении акта о завершении перепланировки:

• уведомление хозяином жилья о завершении работ по истечении срока, установленного в разрешении;
• несоответствие произведенных работ утвержденному проекту.

Кроме того, основанием для отказа в согласовании может стать подача документов в ненадлежащий орган (ст. 27 ЖК РФ).

При получении отказа в согласовании перепланировке или ее оформлении можно:

• заново собрать необходимый пакет документов;
• обжаловать отказ в судебном порядке.

Самовольная перепланировка: что нужно знать

Любые несогласованные с муниципальным органом строительные и ремонтные работы, повлекшие изменение конфигурации жилого помещения, являются самовольной перепланировкой.

Последствия самовольной перепланировки

Изменение конфигурации жилья без разрешения муниципального органа является административным правонарушением, ответственность за совершение которого предусмотрена статьями 7.21–7.22 КоАП РФ.

Изменение состояния жилого дома влечет наложение штрафа на его хозяина в размере от 1 000 руб. до 1 500 руб.

Осуществление ремонтно-строительных работ по реконструкции жилья или его капитальному ремонту без соответствующего разрешения органа местного самоуправления в многоквартирных домах сумма штрафных санкций составит от 2 000 руб. до 2 500 руб.

В случае изменения условий использования жилья по назначению в связи с произведенной перепланировкой ответственными лицами сумма штрафа составит от 4 000 руб. до 5 000 руб. на должностных лиц, от 40 000 руб. до 50 000 руб. на организации (ст. 7.22 КоАП РФ).

Узаконивание самовольной перепланировки

После проведения работ по перепланированию без согласования с районной администрацией либо осуществления ремонта не в соответствии с заявленными в проекте мероприятиями, можно узаконить произведенные изменения жилого помещения через суд (в порядке ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Перед обращением в суд необходимо собрать документы:

• справку о техническом состоянии жилья (с описанием изменений и состоянии жилья до и после ремонта);
• заключение проектной компании (подтверждение соответствия ремонта требованиям безопасности, техническим и строительным нормам);
• заключение учреждения гигиены и эпидемиологии (подтверждение соответствия санитарным нормам и требованиям);
• технический паспорт жилого помещения.

Судебная практика

Как показывает практика, основаниями для удовлетворения иска о сохранении произведенных изменений состояния жилья являются:

• перепланировка произведена прежними хозяевами;
• не противоречит градостроительным нормам и требованиям;
• отсутствуют негативные последствия;
• произведенные работы не повлияли на несущие стены и конструкции.

Жительница Краснодара, проживающая на 1 этаже многоквартирного дома, самовольно увеличила площадь квартиры в многоквартирном доме более чем на 30 кв. м. за счёт пристройки.

Администрация отказала в признании перепланировки.

Суды первой и апелляционной инстанции признали требования истицы подлежащими удовлетворению, а отказ чиновников неправомерным.

В качестве основания решения положены экспертные заключения о соответствии выполненных ремонтных работ санитарным и техническим требованиям, строительным нормам и отсутствии угрозы жизни и здоровью соседей.

Отменяя судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, Верховный суд обратил внимание на то, что пристройка к квартире, по сути, явилась реконструкцией жилья (согласно определению реконструкции в Градостроительном кодексе РФ), требующей разрешения на строительство.

Кроме того, судами не учтено, что увеличение размеров санузла и кухни изменило расположение данных помещений, которые стали располагаться под жилыми помещениями соседей.

Оформление перепланировки частного дома

Хотя основные этапы при её подготовке и проведении те же самые: важно собрать документацию, иногда требуется создать проект, затем обратиться за разрешением, а уже после этого приступать к самим работам. Но на каждом этапе могут быть свои нюансы.

Возможные виды работ

Выделяют несколько типов перепланировки дома:

1. Коренная – если выбрана она, то жилище подвергнется действительно масштабным изменениям, причём как внешним, так и внутренним. Скорее всего, после её проведения загородный дом будет не узнать, словно старый просто снесли, и была выполнена постройка нового. В значительной мере это даже верно – иногда в результате проведения коренной перепланировки от прежнего здания мало что остаётся. Например, сносят старый сельский или деревянный дачный домик, и возводят новый кирпичный.

В ходе коренной перестройки может меняться высота фундамента, этажность, возводиться мансарда или пристройка. Чтобы приступить к проведению коренной перестройки дома, потребуется создать индивидуальный проект – типовые тут не подойдут.

Документация

Перед тем как приступать, следует заняться согласованием перепланировки с местными властями – иначе уже после её проведения может выясниться, что она по каким-то причинам не соответствует законодательству, и тогда проблем владельцы жилья не оберутся. При согласовании заранее же все такие проблемы будут сразу выяснены, и недочёты устранены.

Согласование начинается с подачи заявления в муниципалитет. В нём описывается, какие работы должны быть проведены, и сколько времени на них потребуется.

Помимо заявления, потребуется передать пакет документов, включающий:

Подтверждение прав заявителя на дом.

• Выписку из домовой книги с перечнем всех проживающих.
• Согласие других жильцов на проведение перепланировки. Если в её ходе каким-либо образом затронутся интересы соседей, надо получить и их письменное согласие.
• Технический паспорт дома и план БТИ.
• Договор с организацией, которое поручено проектирование перепланировки.
• Заключение эксперта о том, существует ли техническая возможность провести запланированные заявителем работы.

Наличие всех этих документов позволит убедиться, что планируемая перепланировка не несёт угрозы и ее можно разрешать – и если с ними всё окажется в порядке, разрешение непременно будет получено, после чего можно будет со спокойной душой приступать к работам.

Собирать документы можно как самостоятельно, так и прибегнуть к помощи специалистов. Первый вариант дешевле, но подходит он в первую очередь людям, уже имеющим опыт в согласовании перепланировки либо разрешении схожих ситуаций. Основная проблема кроется в том, что у каждого документа есть срок, в течение которого он остаётся действительным, а потому оформление желательно провести в сжатые сроки – и на него уходит немало времени, которое не у всех есть.

Подготовка проекта

Вдобавок к перечисленным выше документам иногда требуется предоставить проект перепланировки. Он нужен, когда вы хотите выполнить довольно серьёзные переделки, и его подготовка в таком случае будет наиболее ответственной частью подготовки документов к подаче – именно проект является самым сложным и уязвимым из них.

В каких случаях необходим

Если перепланировка относится к простым, и серьёзных изменений в её ходе не планируется, то тут процедура проще – можно обойтись эскизом. Другое дело – если изменения будут масштабными, тогда подготовить полноценный проект для согласования обязательно. Под масштабными здесь понимаются следующие модификации:

• затрагивающие несущие стены;
• добавление новых балконов, лоджий или лестниц, изменение их расположения;
• остекление балконов;
• монтаж рольставней;
• перенос санузлов либо добавление новых;
• добавление перегородок, повышающее нагрузку на перекрытия;
• модификация конфигурации фасада.

То есть, помимо объёма работ, важным фактором будет их потенциальное влияние на безопасность строения. Обратите внимание также на то, что проект перепланировки – не то же самое, что дизайн-проект, и на основании второго разрешение на её проведение получить не выйдет.

Куда обращаться

Тут уже всё будет зависеть от того, в каком населённом пункте проводится ремонт. Где-то выбор невелик, особенно в удалённых точках его вообще, по сути, нет, а если дом строится в большом городе или по соседству, то он окажется весьма обширен.

Перед обращением стоит навести справки о компаниях, ознакомиться с их предыдущими работами, исходя из чего выбирать, в какие из них обращаться и у кого заказывать проект. Лучше сначала сходить сразу в несколько, после чего выбрать те, что согласны предоставить наилучшие условия.

Разработка проекта – дело недешёвое, и обходится в несколько десятков тысяч рублей, потому иногда собственники прибегают к типовым, ведь за них не нужно платить – но для этого необходимо, чтобы ваш дом относился к одному из тех, для которых такие проекты разработаны.

Получение разрешения

Как указывает статья 26 Жилищного кодекса, перепланировка разрешается, если вследствие её проведения условия проживания в доме не ухудшатся, и не снизится его безопасность. Важно, чтобы никак не были ущемлены интересы других жильцов – но это в большей степени относится к квартирам и соседям по ним.

Это значит, что перед перепланировкой следует подать заявление со всеми необходимыми документами и оформить разрешение на неё, чтобы в дальнейшем не иметь никаких проблем. Обязательно согласовывать любое серьёзное изменение, предполагающее:

• трансформации в несущих стенах;
• добавление проёмов либо расширение уже имеющихся;
• объединение или разделение комнат;
• изменение площади комнат;
• модификации в инженерных системах.

Все изменения должны соответствовать правилам технической, пожарной и санитарной безопасности, иначе согласовать их не выйдет.

Отметим, что не все виды работ надо заранее согласовывать, этого не требуют:

• перемещение сантехники, если оно осуществляется внутри санузла;
• демонтаж дверей и устройство новых проёмов, если это внутренние стены;
• изменение тамбура, если при этом его площадь остаётся неизменной;
• возведение межкомнатных стен;
• демонтаж перегородок (но не несущих стен).

Но, даже если проведены только работы из этого списка, после их завершения всё равно потребуется уведомить о внесённых изменениях органы, ответственные за те сферы, в которых они произошли. Разница здесь в том, что это будет носить уведомительный, а не разрешительный характер.

Чтобы получить разрешение на перепланировку, потребуется подать заявление. В его составлении нет ничего трудного, а образец прилагается к статье. В заявление следует занести ваши ФИО, место расположения дома, в котором планируется перепланировка, её основные параметры. Также важно указать, что получено согласие всех лиц, чьи интересы перепланировка может затронуть, сформулировать само прошение и снабдить заявление перечнем прилагающихся документов.

Обращение в компетентный орган

За разрешением следует обращаться в местную жилую инспекцию со всеми необходимыми документами. И лучше делать это именно перед проведением работ – как показывает практика, если правильно заполнить заявление и приложить к нему все требуемые документы, разрешение, скорее всего, будет дано. Конечно, для этого сама перепланировка должна соответствовать правилам. А вот оформлять его постфактум может оказаться сложнее.

Подготовка и производство работ

Чтобы потом без проблем легализовать перепланировку, требуется тщательно её подготовить, и лишь потом заняться непосредственно работами.

1. Исследование состояния здания – в ходе этого этапа устанавливается, какие именно работы ему требуются, насколько они будут масштабными. Возможно, первоначально владелец здания предполагал сделать только одно определённое изменение, но после того, как состояние здания было исследовано, выявилось, что ему требуются и другие – так случается довольно часто. В ходе изучения необходимо выявить, какие слабые места имеет строение, и можно ли вообще проводить в нём запланированные работы.
2. Разработка графика и сметы – как определено, что именно потребуется сделать, опираясь на эту информацию, можно составить график работ и общую смету.
3. Демонтаж – первый этап непосредственно работ, в его ходе необходимо демонтировать всё, что по плану предполагается заменить или вообще убрать. Это могут быть окна, двери, отделка, стены или их фрагменты. После завершения этапа площадка расчищается, и последующие работы выполнять становится проще.
4. Монтаж – собственно, внесение всех планируемых изменений, например, добавление новых стен или их фрагментов там, где оно требуется.
5. Отделка – как правило, на неё уходит значительная средств и времени, около 50%.

Как узаконить имеющуюся перепланировку

Если планировка была проведена без согласования рано или поздно встанет вопрос о её легализации, ведь незаконная перепланировка чревата штрафами, а при нарушении ею каких-либо норм, ещё и предписанием устранить все переделки и вернуть дом в исходное состояние. При любой попытке передать права на дом самовольная перепланировка будет серьёзной проблемой. Узаконивать надо либо через жилищную инспекцию, либо, если в ней получен отказ, – через суд.

Чтобы иметь возможность узаконить перепланировку, потребуется собрать полный пакет документов о ней, вторым же важным условием является соблюдение всех законодательных норм. Если какие-то из них были нарушены, то легализация будет невозможна. В частности, нормативы будут запрещать:

• Использовать более четверти площади жилого помещения для увеличения кухни или санузла.
• Объединять кухню с жилой комнатой при установленной газовой плите.
• Уменьшать прочность несущих стен, убирая их фрагменты, а тем более сносить целиком.
• Изменять общедомовые коммуникации, если дом разделён на несколько частей с разными владельцами.
• Устанавливать в неотапливаемое помещение полы с обогревом (если в здании центральное отопление).

Для частных домов таких запретов меньше, чем для квартир, поскольку в многоквартирном доме многие из них связаны с тем, что перепланировка может помешать соседям. Если же вы единственный владелец здания, то простор для переделок довольно широк, но всё-таки лучше заранее обратиться за согласованием, даже если никакое из планируемых изменений не входит в список запретов – этот перечень не исчерпывающий, поскольку сложно предусмотреть все варианты перепланировки, которые можно сделать в доме.

Проводится легализация по следующим этапам:

• Составляется заявление.
• Оформляется техническое заключение – важно для легализации, чтобы было составлено компетентное заключение, с указанием, что дом полностью соответствует всем стандартам.
• Делается выписка из домовой книги.
• Совершается обращение в Санэпидемстанцию, в которой нужно оформить заключение о том, что дом отвечает установленным санитарным нормам.
• Фиксируется в письменном виде, что все жильцы согласны с перепланировкой.
• В администрацию подаётся заявление и все собранные на предыдущих этапах документы – если перепланировка сложная, то подаётся также и её проект.
• После рассмотрения в течение месяца будет дан ответ.
• Если получено одобрение, нужно обратиться в БТИ, где оформят новый техпаспорт.

Если получен отказ, остаётся возможность подать в суд. К иску должны быть приложены документы с подтверждением, что перепланировка соответствует нормам законодательства. Обязательно должно быть сделано заключение экспертов на этот счёт.

Обращаться в суд стоит лишь после совета с юристом, только он скажет есть ли возможность выиграть дело. Ведь в случае поражения вам придётся оплачивать расходы на тяжбу. Если суд примет вашу сторону, то затем точно так же следует обратиться в БТИ за новым техпаспортом дома.

Что такое реконструкция частного жилого дома: как избежать отказа и получить разрешение

Строительство дома – трудоемкий и требующий немалых вложений процесс. Но и по окончании строительства со временем появится необходимость в ремонте и даже в обновлении жилья. Если с ремонтом все просто – бери и делай, то реконструкция частного дома имеет некоторые особенности, которые важно знать, планируя капитальные изменения жилья.

Общие понятия о реконструкции дома

Реконструкция упоминается в Градостроительном кодексе РФ (далее ГрК РФ), в Гражданской кодексе РФ (ГК РФ) и в некоторых других нормативно-правовых актах (НПА).

Иначе говоря, если решили надстроить второй или третий этаж, восстановить фундамент, сделать пристройку к дому или на месте старого дома возвести новый – это и есть реконструкция.

Такие мероприятия повлекут изменение параметров дома – площади, этажности, инженерно-технического снабжения (отопления, электричества, водоснабжения и т. д.).

Отличия реконструкции от капитального ремонта и перепланировки

Реконструкцию часто сравнивают с перепланировкой или капитальным ремонтом. Но это ошибочное мнение. Перепланировка влечет изменения только внутренней части дома, капремонт – замена или восстановление каких-то элементов, а реконструкция – изменение площади и фасада помещения.

Для общего понимания различий вкратце рассмотрим перепланировку и капремонт.

Перепланировка, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ – изменение частей дома, требующее внесения корректировок в технический план дома. В нее входят:

• перенос дверных или оконных проемов;
• перенос или разборка перегородок,
• устройство дополнительных санузлов и т. п.

Если вам не выдали разрешение на перепланировку, напишите нашему юристу! Он поможет вам разобраться в обоснованности отказа.

Капитальный ремонт – это замена или восстановление устаревших частей дома, инженерно-технического обеспечения, а также отдельных частей несущих конструкций жилья. Такие мероприятия не требуют внесения изменений в технический план и получения разрешения.

Пример капремонта – замена кровли, водопровода, отопления, замена перегородок и т. п.

Отличительная черта реконструкции – изменение параметров дома, направленных на увеличение площади, этажности. А перепланировка и капремонт не влекут таких глобальных изменений.

НПА, регулирующие реконструкцию:

Оформление разрешения на реконструкцию дома

Реновация дома – это очень важный процесс, который требует согласования и разрешения от органов местного самоуправления. Поскольку изменения параметров могут нарушить безопасность дома и затронуть интересы живущих в нем людей, а также соседей.

Ст.51 ГрК РФ дает определение разрешения на реконструкцию.

Для получения разрешения нужно обратиться в отдел архитектуры и градостроительства в администрации муниципального образования (согласно п. 4 ст. 51 ГрК РФ) и подать заявление с соответствующим пакетом документов.

Весь перечень, необходимых документов для получения разрешения на реконструкцию содержится в п. 7 ст. 51 ГрК РФ.

Обратиться можно лично либо через доверенное лицо. Также ГрК РФ в п. 7 ст. 51 предусматривает возможность подачи заявления через МФЦ.

После подачи документов заявление рассматривается в течение 7 рабочих дней, по истечении которых заявитель должен быть письменно уведомлен о принятой резолюции. Заявитель должен обратиться в пожарную службу и СЭС для дальнейшего согласования решения, результатом которого будет выдача разрешения либо отказ.

В случае положительного ответа можно приступать к реконструкции самостоятельно, если площадь пристройки/надстройки не будет превышать 10 кв. м. В противном случае выполнять реконструкцию должен специалист, имеющий лицензию на выполнение подобных работ.

Срок действия разрешения составляет не более 10 лет со дня получения разрешения (п. 19 ст. 51 ГрК РФ). Его можно продлить, обратившись в местные органы власти с соответствующим заявлением не позднее, чем за 60 дней до окончания срока. По истечении 10 лет, если реконструкция не была завершена хотя бы на 70%, нужно будет заново оформлять разрешение.

После завершения реновации необходимо получить заключение о соответствии, реконструированного дома требованиям технических регламентов, иных НПА и проектной документации, включая требования энергоэффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергоресурсов – выдается в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственного строительного надзора.

После получения такого заключения необходимо актуализировать данные технического паспорта, зарегистрировав дом в ЕГРН, поскольку изменились технические параметры жилья. Для этого нужно получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию в том же органе самоуправления, снова собрав пакет документов с заявлением и разрешением на реконструкцию. Такое разрешение выдается в течение 10 рабочих дней.

Получение разрешения – обязательная процедура. Если реновация будет проведена без разрешения, будет наложен административный штраф (2 – 5 т. р.), согласно п. 1 ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях России.

В этом случае реконструированный дом будет признан самовольной постройкой, которую необходимо узаконить (читайте, как легализовать самовольную постройку). Для этого в БТИ нужно взять новый кадастровый паспорт и вместе со старым предоставить документы из перечня в администрацию и получить разрешение на реконструкцию. В дальнейшем можно будет зарегистрировать право собственности на реконструированное жилье. Также можно узаконить реконструкцию через суд.

Вы знали, что результат рассмотрения исковых заявлений зависит от того, насколько юридически грамотно оно составлено? Наши профессионалы готовы помочь Вам оформить иск абсолютно бесплатно. Просто напишите справа в чате.

Также можете позвонить по номерам телефонов:

8 (499) 703-35-33 доб. 849 – Москва и область;

8 (812) 309-06-71 доб. 501 – Санкт-Петербург и область;

Что касается реконструкции домов в СНТ (садовые некоммерческие товарищества), то благодаря принятому ФЗ № 93 от 30.06.2006 «О дачной амнистии», разрешение не требуется. А для регистрации права собственности применяется упрощенный порядок – достаточно предоставить в Росреестр декларацию об объекте недвижимого имущества. При этом земельный участок в СНТ должен находиться в собственности.

Стоимость получения разрешения на реконструкцию

При оформлении разрешения на проведение реновации потребуется понести некоторые расходы. На этапе сбора документов – это оплата услуг специалиста для составления проекта реконструкции – стоимость оговаривается индивидуально, т. к. цена складывается из площади дома и сложности проведенных работ. В расходы стоит включить оформление техпаспорта на дом в БТИ, сумму госпошлины, которая устанавливается в каждом субъекте РФ.

Также оплатить придется госпошлину за регистрацию права собственности на реконструированный дом – 350 р. (пп. 27 п. 1 ст. 333.31 Налогового кодекса РФ).

Использование материнского капитала в реконструкции

В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ (далее ФЗ № 256) средства мат. капитала можно использовать на реконструкцию дома при соблюдении нескольких условий:

• исполнение ребенку 3-х лет;
• площадь жилья будет увеличена;
• дом оформлен в совместную собственность;
• площадь жилья на каждого члена не превышает 18 кв. м.

При соблюдении всех условий можно обратиться в пенсионный фонд России (далее – ПФРФ) и предоставить заявление о распоряжении мат. капиталом и следующие документы:

После проверки документов ПФРФ в течение 2-х месяцев переводит 50% от суммы субсидии на счет получателя капитала, а оставшиеся деньги перечисляются не ранее чем через полгода после получения первой части. Для этого необходимо повторно обратиться в ПФ РФ с заявлением и актом освидетельствования проведения реконструкции. Этот документ выдается отделом архитектуры и градостроительства в администрации.

В случае, если для проведения реконструкции был привлечен подрядчик, то после завершения работ вся сумма будет переведена на счет организации.

Если реконструкцию дома невозможно отложить до исполнения ребенку 3-х лет, то можно провести необходимые работы, а после получить материнский капитал на компенсацию расходов при реновации дома. Также ФЗ № 256 предусматривает возможность погашения кредита, взятого на реконструкцию, за счет государственной субсидии.

Отказ в разрешении на реконструкцию дома

Основания для отказа в выдаче разрешения на реновацию указаны в п. 13 ст. 51 ГрК РФ. К ним относятся:

Отказ может быть обжалован в досудебном и судебном порядке. В первом варианте подается заявление. Для этого нужно предоставить в суд пакет документов для получения разрешения, заявление и отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на реконструкцию. Как правило, в таких делах суд встает на сторону истца. Главное, чтобы проведенные работы соответствовали градостроительному законодательству.

Остались вопросы? Напишите нам в чат, как это уже сделали многие пользователи, и вы получите бесплатную консультацию специалиста по земельным вопросам.

Источники

1. 
   Малько, А.В. Теория государства и права / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 2000. — 304 c.
2. 
   Институт истории естествознания и техники им. С. И. Вавилова. Годичная научная конференция. Том 2. История химико-биологических наук. История наук о земле. Проблемы экологии. История техники и технических наук. — М.: Ленанд, 2013. — 440 c.
3. 
   Теория государства и права. — М.: Форум, Инфра-М, 2008. — 624 c.
4. Корпоративное право. Актуальные проблемы. — М.: Инфотропик Медиа, 2015. — 242 c.
5. Малько, А. В. Теория государства и права. В вопросах и ответах / А.В. Малько. — М.: ЮРИСТЪ, 1999. — 272 c.