Реконструкция здания порядок оформления

Разрешение на реконструкцию производственного здания

Специалисты нашей компании оказывают услуги по получению разрешения на реконструкцию производственных зданий, сбору и согласованию необходимых документов. Грань реконструкции и полноценной переделки, когда объект теряет первоначальные характеристики, очень тонка. Поэтому государственные органы предъявляют такие серьезные требования к документации, которую нужно представить для выдачи допусков. Получить разрешение на реконструкцию производственного здания непросто, но возможно, особенно если за дело возьмутся наши специалисты. Для начала мы определимся, надо ли в принципе оформлять такое разрешение. Затем выясним точный перечень бумаг, а уже после этого сделаем нужные запросы и соберем все необходимое.

Основа для выдачи разрешения – продуманный и грамотно составленный проект. Без него невозможно пройти экспертизы в различных инспекциях. Причем проектная документация должна содержать ряд обязательных страниц:

• схемы и чертежи реконструкции;
• план будущих работ с детальным описанием;
• обоснование безопасности и т.д.

Если помимо производственных объектов будут реконструированы инженерно-технические коммуникации, для таких работ тоже потребуется проект. Поэтому Вы должны с максимальной точностью знать перечень планируемых работ. Если меняется расположение входов, нужно представить генплан благоустройства и чертежи различных элементов внешней части объекта. При этом учитываются градостроительные нормы в части реконструкции зданий. Существуют и другие нюансы процедуры, о которых стоит знать заранее.

На какие особенности получения разрешения надо обращать внимание?

• До подачи заявления необходимо согласовать все нюансы с эксплуатационными организациями, которые обслуживают здание.
• Следует получить согласие остальных собственников объекта или территории, на которой он расположен.
• Помимо свидетельства о праве собственности на объект недвижимости и землю под ним, можно представить договор аренды или другое соглашение, подтверждающее права владения заявителя.
• Предварительный акт согласования выдается Госстройнадзором, затем документы проверяются иными контролирующими органами.
• Процедура оформления разрешения на реконструкцию производственного здания может растянуться на два месяца. С нами этот срок получится сократить минимум вдвое.
• В некоторых случаях потребуется заказывать проведение технической экспертизы, в ходе которой проверят состояние постройки.
• Когда желаемые документы на руках, с ними надо обратиться в регистрационные органы (ФУГРЦ), где вносят изменения в единый реестр. Помимо разрешения сюда представляется дополнительный пакет бумаг.
• Когда работы по реконструкции будут начаты, необходимо направить уведомление об этом в эксплуатационную организацию.

Документы для разрешения на реконструкцию производственного здания

За разработкой проекта следует обращаться в специализированную организацию. Ее представители посетят место проведения реконструкции, сделав необходимые записи. Проект должен отвечать требованиям пожарных, санитарных и технических регламентов. После утверждения проектной документации можно считать, что половина дела сделана. Помимо этого потребуется собрать следующие бумаги:

• удостоверение личности, если обращается физическое лицо, и свидетельство о регистрации организации, а также иные необходимые выписки;
• заявления установленного образца для каждой из перечисленных выше инстанций (учитывайте различия в этих ходатайствах);
• топографический план территории, план реконструкции и заключение экспертов о состоянии объекта недвижимости;
• план каждого этажа строения и чертежи всех помещений, где планируете проводить работы;
• иные документы, которые вправе затребовать представители уполномоченного органа (зависит от вида реконструкции и типа здания).

Отказать могут как из-за неточностей в заявлениях, так и из-за нарушений при сборе или оформлении бумаг. Причем отказы выносят на каждом этапе согласования. Если же действовать без разрешения, могут наложить крупный штраф (до миллиона рублей). Поэтому, если хотите сэкономить время и деньги, позвоните в нашу компанию. Мы быстро и эффективно решим любые проблемы, добившись выдачи разрешения.

Получим разрешение на реконструкцию здания

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.

Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.

Решения сложных вопросов

Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!

Представительство в регионах

Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!

Согласование реконструкции в Москве и Московской области

Наши строительные юристы проведут согласование реконструкции в Москве и Московской области жилого дома, нежилого здания или отдельного помещения, в том числе, находящегося в аренде.

За подобной услугой обычно обращаются, когда:

• планируется надстройка этажа над жилым зданием;
• нужно переустроить мансардный этаж или чердак;
• создается пристройка к зданию или образуется новое помещение;
• проводится усиление конструкций старого дома;
• внутри объекта создается антресольный этаж.

В процессе реконструкции меняется часть характеристик здания, увеличивается или уменьшается площадь, потребление электричества и прочего.

Данная процедура призвана повысить эффективность использования недвижимости. А за разрешением следует обращаться в Мосгосстройнадзор. В процессе потребуется собрать целый пакет документации и отправить запросы в уполномоченные органы. Мы возьмем это на себя. Юристы компании десятки раз проводили согласования, а потому, точно знают, что надо делать.

Согласование реконструкции жилого дома

Начинается процедура с подготовки и получения ГПЗУ. Для этого потребуется обратиться в уполномоченные органы с заявлением, выпиской из кадастра, техническим паспортом и топографической съемкой. Затем разрабатывается проектная документация, которую надо направить на экспертизу.

Получив положительное заключение о прохождении Мосгосэкспертизы, придется согласовать проект в пожарной службе и прочих инстанциях. На финальном этапе на руки выдают допуски для проведения реконструкции. Помимо перечисленных выше бумаг, вам потребуется:

• подтверждение прав на участок, где располагается объект недвижимости;
• положительное решение о прохождении государственной экспертизы;
• допуски на отступ от предельных параметров строительства;
• согласие других правообладателей недвижимого имущества.

В некоторых случаях требуется заключение экспертов о возможности проведения реконструкции и разрешение жилищной инспекции. Все это мы подготовим в сжатые сроки.

Согласование реконструкции нежилого здания или помещения

Процедура согласования реконструкции отдельно стоящих нежилых зданий и помещений, находящихся в жилых домах, несколько отличается. Одно из важных отличий – получение согласия соседей на проведение работ. Но в обоих случаях за разрешением придется обращаться, если:

Когда подобные работы влияют на эксплуатационные характеристики здания, в выдаче разрешения могут отказать. Чтобы этого не случилось, обратитесь за помощью к земельным юристам нашей компании.

Документы для согласования реконструкции в Москве

Начинается согласование реконструкции в Москве и Московской области со сбора пакета документации. В него входит:

• заявление о переустройстве помещения или здания;
• проект, где описаны все запланированные работы;
• подтверждение прав на земельный участок;
• свидетельство о праве собственности на недвижимость;
• заключение о техническом состоянии здания;
• поэтажный план объекта со всеми помещениями;
• подтверждение отсутствия нарушений прав третьих лиц;
• согласие соседей на проведение реконструкции.

Последний документ требуется, если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме. Пригодится и согласие совладельцев здания.

За созданием проекта надо обращаться в специализированную организацию. Они же сделают и техническое заключение о возможности проведения работ. Затем документы подаются в отдел архитектуры. Также придется получить допуски от управляющей компании многоквартирного дома и органов государственного пожарного надзора.

Итоговое решение принимается в местной администрации. Если возникнут разногласия, либо отказ в реконструкции вынесен без оснований, нужно готовиться к суду. С нашими юристами процедура пройдет быстро и с гарантией положительного результата. Просто позвоните и расскажите, реконструкцию какого объекта необходимо согласовать.

Поможем в согласовании строительства и реконструкции!

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.

Решения сложных вопросов

Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!

Представительство в регионах

Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!

Самая важная информация о реконструкции промышленных зданий

Собственникам промышленной недвижимости, планирующим каким-либо образом ей распоряжаться необходимо ознакомиться с правовым полем в этой сфере во избежание проблем и существенных затрат.

В статье рассмотрим такой вид распоряжения промышленной недвижимостью, как реконструкция, а именно: что это такое, как правильно и законно оформить данную процедуру, а также узнаем, когда использование недвижимости до проведения работ запрещено.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Реконструкция промышленной недвижимости – это строительные работы, которые затрагивают:

• изменение внешнего архитектурного облика объекта;
• изменение его параметров (например, высотности, этажности, площади и так далее);
• надстройка;
• перестройка строения;
• замена;
• восстановление его несущих конструкций.

В состав этих работ могут входить:

• изменение строительных материалов, используемых при возведении внешних фасадов;
• ликвидация, изменение либо перемещение оконных и дверных проемов, балконов, лоджий, тамбуров;
• остекление и меры по улучшению эксплуатационных качеств объекта промышленной недвижимости (установка систем кондиционирования, спутниковых антенн и так далее).

Также важно знать, что же такое промышленная недвижимость, и не путать ее с коммерческой. Промышленная недвижимость – это объекты тяжелой, легкой, пищевой промышленности и объекты специализации широкого спектра. В целом, это заводы, фабрики, производственные помещения. Это не является коммерческой недвижимостью, которая представляет собой офисные здания и помещения, магазины и так далее. Хоть и та, и та категории предназначены для бизнеса, они различаются принципиально. О том, какие объекты относятся к промышленной недвижимости, о требованиях к ним и классификации по назначению, а также о том, какие бывают классы по категории опасности, мы рассказывали в отдельном материале.

Такие же принципиальные различия имеют реконструктивные работы от всех прочих. Нельзя путать реконструкцию с перепланировкой, переоборудованием, капитальным ремонтом и строительством. Крупная ошибка – путать реконструкцию со строительством. Это принципиально разные процессы, так как строительство – это возведение объекта с нуля, реконструкция же – изменение, либо восстановление облика уже существующего объекта.

Все эти виды распоряжения объектом промышленной недвижимости нужно различать, так как согласование этих работ имеет множественные различия. Впрочем, как и проведение этих работ. При этом, строительство и реконструкцию можно сравнить в том ключе, что и для тех, и для других работ потребуется разрешение на строительство. В необходимости получения разрешения эти два процесса можно назвать равнозначными. О том, какие документы понадобятся для разрешения на строительство промышленного объекта и ввода в эксплуатацию, мы подробно рассказывали тут.

Когда использование недвижимости до проведения работ запрещено?

Введение в эксплуатацию объекта промышленной недвижимости запрещено, если использование строения небезопасно, объект находится в аварийном состоянии и его эксплуатация несет за собой определенные риски и угрозы. В том случае, если аварийное состояние подтверждено соответствующими экспертизами.

Инструкция по оформлению

Оформление реконструктивных работ производится согласно ГРК РФ. Для этого собираются технические условия, оформляется архитектурно-проектная документация на основе инженерных изысканий. Подробнее обо всех этапах.

Кто имеет право?

Согласно Градостроительному Кодексу Российской Федерации осуществлять реконструктивные работы в праве лицо, имеющее свидетельство о допуске к соответствующим работам, которое выдается саморегулируемой организацией (заказчиком). Такими лицами могут быть застройщик или технический заказчик, а так же юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые привлекаются к работам застройщиком, либо техническим заказчиком.

Организации и лица, привлекаемые к реконструкции согласно договору и имеющие соответствующий допуск, обязаны проводить строительные работы согласно договору и в соответствии с архитектурно-проектной документацией объекта реконструкции.

Проведение инженерных изысканий

Данный этап подготовительных работ проводится в соответствии со статьей 47 Градостроительного Кодекса РФ. Проведение инженерных изысканий необходимо для того, чтобы на их основе составлять архитектурно-проектную документацию и разрабатывать сам проект реконструкции.

В процессе проведения инженерных изысканий получаются сведения о природных условиях по месту нахождения объекта реконструкции, о необходимых расчетах и обоснованиях компоновки промышленных зданий и строений на территории. Этот этап проводится исключительно юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями на основе допуска, выдаваемого застройщиком или техническим заказчиком.

Сбор технических условий

Техническими условиями называются данные, которые предоставляют информацию о максимальных нагрузках, о сроках подключения и о плате подключения к сетям инженерно-технического обеспечения. Также технические условия предусматривают указание срока их действия. Бесплатно в течение 14 дней эти данные предоставляются организациями, которые осуществляют подключение сетей, по запросу уполномоченного органа.

Разработка проектной документации и ее экспертиза

Согласно Градостроительному Кодексу Российской Федерации ст.48 «Архитектурно-строительное проектирование», проектная документация должна содержать текстовую, чертежную (карты, схемы) информацию, которая определяет архитектурные, технические и инженерные решения для реконструкции объекта капитального строительства (в данном случае – объекта промышленной недвижимости).

Согласно этой же статье, работы, предусмотренные проектной документацией, могут осуществляться лицами (юридическими, ИП), которые имеют на то свидетельство о допуске. Утверждается проектная документация застройщиком или техническим заказчиком. При этом, статьей 49 ГРК РФ предусмотрены условия, при которых до утверждения документация должна пройти экспертизу.

Экспертиза согласно этой статье не требуется, если реконструируемый объект не имеет более двух этажей, а его площадь не превышает 1500 квадратных метров. В остальных случаях экспертиза проводится государственная, либо негосударственная.

Согласование проекта

Чтобы согласовать проект реконструкции с властями, на этапе подготовки Исходно-разрешительной документации производится ознакомление с «Правилами землепользования и застройки» для города/населенного пункта, к которому принадлежит территория под объектом реконструкции.

Если замечены какие-либо отклонения, их необходимо согласовать с местной администрацией, так как даже самые незначительные отклонения от принятых параметров могут понести за собой большие штрафы и станут серьезными нарушениями. После согласования всех вопросов с органами местной власти необходимо поставить в известность население о подготовке проектной документации и начать готовиться к общественным слушаниям. Что такое общественные слушания?

Общественное слушание

Реконструкция промышленного объекта (объекта капитального строительства), согласно статьям ФЗ №131, является вопросом местного значения. Решение вопросов местного значения производится путем проведения публичных слушаний. Проводятся слушания следующим образом.

В первую очередь Комиссия по подготовке проекта правил землепользования и застройки информирует потенциальных участников (например лиц, которые имеют границы с территориями, на которых производится реконструкция) о проведении слушаний.

Слушания должны провестись в срок не позже 4 месяцев со дня опубликования проекта. После слушания в протокол вносятся предложения, поступившие в процессе слушания. Далее в течение 10 дней ведется работа над проектом, затем он выносится на одобрение/отклонение органу местной администрации с приложением протокола слушания. В результате правила устанавливаются (или нет – в случае отказа).

Получение разрешения

Для получения разрешения необходимо составить ходатайство по установленной форме, приложить к нему пакет из необходимых документов и направить это в орган местного самоуправления/исполнительной власти, либо в МФЦ. В заявлении должна быть указана следующая информация:

1. Наименование организации, адрес, телефон (юр. лицо).
2. Вид планируемых работ (реконструкция).
3. Адрес и наименование объекта недвижимости, по отношению к которому будут проводиться работы.
4. Вид правообладания (арендатор, собственник и так далее).
5. Документ, который подтверждает обязательство об осуществлении работ согласно указанным срокам и о предоставлении свободного доступа к объекту для должностных лиц для проверки исполнения проекта.
6. Дата, подпись.

• Скачать бланк заявления на разрешение реконструкции промышленного объекта
• Скачать образец заявления на разрешение реконструкции промышленного объекта

К заявлению приложить следующие документы:

• Правоустанавливающие документы на объект.
• Проектная документация, согласованная с окружным органом архитектуры и градостроительства, с санэпиднадзором, пожарным надзором, с городским органом надзора (например, МОСГОРНАДЗОР) и с органами, отвечающими за сохранение культурного наследия.
• Договор со специализированной организацией на вывоз и обезвреживание отходов.

Что касается сроков, то нужно учесть все этапы подготовки документов. Так как составление проектной документации, получение всех согласований и проведение общественных слушаний занимает немалое время. В некоторых моментах от застройщика не зависит временные затраты – например, проведением публичных слушаний занимаются государственные и муниципальные органы.

Может ли быть отказ?

Отказ будет дан в случае несоответствия документации, невозможности проведения работ согласно экспертизам и в некоторых других случаях. Если найдены несоответствия, то документация дорабатывается и подается снова. Остальные моменты решаются в судебном порядке.

Что делать после получения разрешения?

После получения разрешения на реконструкцию можно приступать к осуществлению проекта. Привлекаются организации и предприниматели для исполнения разных видов работ, с ними заключаются договоры и выдаются допуски к проведению работ. Далее – строительство и промежуточный контроль.

Выдача подтверждающего документа на ввод недвижимости в эксплуатацию

Согласно ст.55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который подтверждает, что планируемые в соответствии с разрешением на строительство работы выполнены в полном объеме, соответствие объекта планам, приведенным в проектной документации.

Документ этот можно получить, обратившись в уполномоченный орган исполнительной власти, либо напрямую через МФЦ с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Несоответствия объекта проектной документации станут основными причинами для отказа на ввод в эксплуатацию.

Осведомленность обо всех нюансах реконструкционных работ, их проведения, о юридических особенностях реконструкции позволяет собственнику избежать совершения нарушений, незапланированных расходов и юридических и бюрократических проволочек.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Регистрация здания после реконструкции

В процессе ведения хозяйственной деятельности собственники нежилых зданий зачастую производят работы по изменению технических характеристик (увеличение площади, высоты, этажности). В действующем законодательстве Российской Федерации существует несколько понятий, определяющих такие изменения. Это «переустройство», «перепланировка», «реконструкция» и иные. Главным отличием указанных понятий является то, что реконструкция, в отличие от переустройства или перепланировки, предусматривает изменения габаритов и фасада здания.

Рассмотрим ситуацию, когда правообладатель объекта недвижимости изменил технические характеристики антресоли (что повлекло изменение внешних границ), заказал технический план у кадастрового инженера и подал заявления в Росреестр о регистрации учета таких изменений и постановки на кадастровый учёт.

Следует отметить, что представленное для кадастрового учета изменений помещение не относится к перечню объектов, в отношении которых не требуется разработка проектной документации, получения разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию в связи с его реконструкцией.

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса Российской федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

Во исполнение статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, части 8 статьи 49 Градостроительного кодекса города Москвы, Правительством Москвы принято постановление от 27 августа 2012 г. № 432-ПП, которое устанавливает требования к видам работ, а также к порядку выполнения работ, не требующих получения разрешения на строительство на территории города Москвы (в частности, согласно пункту 2 постановления Правительства Москвы отдельные виды работы осуществляются на сновании согласованной проектной документации при наличии положительного заключения о техническом состоянии конструкций объектов капитального строительства и возможности производства планируемых работ, оформленного проектной организацией, имеющей выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к указанным видам работ).

Вместе с тем, при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, а также при сопоставлении кадастровых сведений об объекте недвижимости, имеющихся в едином государственном реестре недвижимости, и сведений указанных в техническом плане будет установлено, что изменились внешние границы антресоли. Мнение о том, что объект недвижимости будет являться реконструированным, только при изменении внешних границ на плоскости земельного участка является ошибочным, так как объемные изменения (пристройка, надстройка) также будет являться реконструкцией.

В этой связи, собственник здания получит отказ в регистрации учета изменений.

Для предотвращения подобных ситуаций, следует внимательно отнестись к вопросу реконструкции, предварительно получить необходимые документы, а также до проведения работ по изменению технических характеристик объекта недвижимости иметь чёткое понимание о том, на каком основании будут регистрироваться данные изменения в Росреестре.

Узаконивание (легализация) самостроя

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенное или построенное без получения на это необходимых согласований, разрешений, в том числе с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Виды самовольного строительства

Самый распространённый вид самостроя в Москве — это самовольная реконструкция — когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подкровельного пространства и т. д.

В последнее время появилась тенденция самовольной реконструкции складских или бывших производственных зданий, т. е. когда внутри одноэтажного здания с высотой обычно 10–12 метров обустраивают 2 или 3 этажа внутри, называя это антресолью, не увеличивая при этом общую высоту здания и площадь застройки, при этом увеличивая общую полезную площадь здания в 2–3 раза.

Постановления Правительства Москвы №819-ПП и №829-ПП

Правительством Москвы приняты два ключевых постановления, касающиеся борьбы с самостроями в Москве и регулирующие порядок принятия и реализации решений в отношении самостроев:

1. Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
2. Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».

Помимо этого, 03 августа 2018 г. принят Федеральный закон N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»», согласно которому предусматривается снос самовольно возведённых (реконструированных) объектов только по решению суда . Также у правообладателя появилась возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями (легализовать или узаконить). На это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет. В результате на такую постройку может быть оформлено право собственности.

Сейчас Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве (ГИН) проводится планомерная работа по выявлению и пресечению фактов самовольного строительства или реконструкций объектов недвижимости. При выявлении признаков самовольного строительства, сотрудниками Госинспекции по недвижимости составляется соответствующий акт, фиксирующий данные нарушения, который направляется собственнику и в Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ). В случае если собственник не предпринимает никаких действий по узакониванию самостроя, ДГИ подает на правообладателя земельного участка в суд за использование земельного участка не по назначению и с требованием о сносе здания.

Порядок узаконивания (легализации) самостроя

Согласование объектов самовольного строительства или незаконной реконструкции в Москве возможно одним из двух способов:

1. В административном порядке — через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) — это наиболее эффективный метод узаконивания объекта, данная процедура значительно проще и короче по срокам, чем судебный процесс.

Процесс узаконивания начинается с подачи заявления на имя Заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М.Ш. с просьбой рассмотреть вопрос о сохранении объекта недвижимости в существующих объемах. После этого Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) проводится процедура обследования объекта и земельного участка, на котором он расположен, направляются запросы в другие инстанции (Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ), Москомархитектура, Префектура, Мосгоргеотрест и т. д.) с целью формирования «общей картины» для вынесения вопроса на рассмотрение ГЗК.

ГЗК, рассмотрев Ваше обращение на заседании Рабочей группы, может принять решение:

• «положительное» — о сохранении объекта путём прохождения собственником ряда мероприятий по узакониванию (легализации), в том числе оплаты штрафа в бюджет города;
• «отрицательное» — о передаче дела в суд с требованием о сносе объекта или возврату в первоначальное состояние — если выявлены какие-либо нарушения, риски и т. д. или если собственник объекта не принимает дальнейшие условия по узакониванию (легализации), а также оплате штрафа.

При принятии ГЗК положительного решения, т. е. о сохранении объекта, вносятся изменения в ПЗЗ и оформляется ГПЗУ с новыми параметрами строительства, разрабатывается и согласовывается проектная документация на объект, получается разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Параллельно переоформляются земельные отношения с городом — вносятся изменения в Договор аренды земельного участка в части изменения параметров объекта и вида его разрешенного использования (при необходимости).

1. Узаконивание через суд. Часто собственники начинают узаконивание самостроя через суд не по своей инициативе, а когда становятся ответчиками по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ).

Метод узаконивания самостроя через суд мы используем крайне редко, только если видим и понимаем, что решение суда может быть в нашу пользу. В противном случае, если очевидно, что ситуация безнадежная и судебный процесс может быть проигран, мы не беремся за данный вопрос.

Процесс узаконивания самостроя через суд отличается от узаконивания через ГЗК только тем, что у Вас на руках будет судебное решение о возможности узаконить Ваш самострой, в т. ч. получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и внести изменения в Росреестр, но только в том случае если объект не нарушает права третьих лиц, не представляет опасность жизни и здоровью, и построен согласно градостроительным нормам и правилам. При этом не будет гарантий того, что Москомархитектура согласует архитектурно-градостроительное решение (АГР) Вашего самостроя, без которого невозможно будет получить разрешение на строительство.

Важно! Согласование самостроя в Москве, вне зависимости от вида строительства, т. е. вне зависимости от того сделана незаконная реконструкция или незаконное строительство объекта с нуля, выполняется в одном и том же порядке.

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) — специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2010г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.

Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2-х раз в месяц под председательством Мэра Москвы — Собянина С. С. или заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М. Ш.

В круг вопросов, находящихся в компетенции ГЗК, входят:

1. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области градостроительной деятельности, в том числе:
   • о необходимости внесения изменений в Генплан г. Москвы;
   • о необходимости внесения изменений в ПЗЗ;
   • о необходимости подготовки проектов планировки территории;
   • о необходимости подготовки и об одобрении проектов межевания территории;
   • об отмене ранее выданных ГПЗУ и т. д.
2. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области земельных отношений, в том числе:
   • об изменении цели предоставления земельных участков;
   • о применении штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, содержащихся в договорах аренды (пользования) земельных участков;
   • об условиях осуществления компенсации (возмещения) правообладателям подлежащих освобождению земельных участков и (или) подлежащих сносу иных объектов недвижимого имущества и т. д.

В настоящее время практически 90 % случаев, связанных с любым видом земельно-имущественных отношений с городом, проходят через ГЗК, в частности:

• оформление или переоформление земельных отношений с городом;
• узаконивание (легализация) самостроя;
• смена функционального назначения здания;
• изменением ВРИ земельных участков и т. д.

Сроки узаконивания (легализации) незаконного строительства

Узаконивание (легализация) самостроя в Москве в административном порядке, т. е. через ГЗК, в среднем длится 3–6 месяцев, в сложных случаях — от 6 до 18 месяцев. В судебном порядке эта же процедура может растянуться на годы.

Юридический центр «ГРАД»

Защита прав. Недвижимость. Строительство.

Будущее — начинается в настоящем!

Разрешение на реконструкцию

Специалисты Юридического центра Град помогут быстро оформить разрешение на реконструкцию, в том числе, разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства. Мы готовы подключиться к работе на любом этапе этого процесса.

Каждый владелец недвижимости хотел бы сделать площадь своего объекта больше. Этого можно достичь в результате получения разрешения на реконструкцию.

Под реконструкцией законодательство понимает изменение параметров строения, его частей (объема, площади, количества этажей, высоты), в том числе расширение, перестройку, надстройку, восстановление и/или замену несущих строительных конструкций, за исключением случаев замены отдельных элементов этих конструкций на подобные или другие, улучшающие их показатели элементы.

В случаях, частичного изменения несущих конструкций или фасада здания, также требуется разрешение на реконструкцию здания.

Реконструкцией считаются следующие работы:

• замена столярных фасадных элементов;
• остекление балконов, лоджий, террас, пандусов;
• устройство балконов, лоджий;
• устройство тамбуров, входов;
• обустройство подкровельного пространства;
• изменение входов;
• ликвидация, создание дверных и оконных проемов;
• обустройство полуподвалов, образующее дополнительные помещения;
• изменение формы дверных и оконных проемов;
• пристройка (надстройка) дополнительных помещений, входных групп, погрузочных пандусов и лестниц.

Для того чтобы проведенные работы считались законными, собственник перед их началом должен получить разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства, подтверждающее, что реконструкция соответствует правилам, установленным Градостроительным законодательством. Окончание строительных работ подтверждается разрешением на ввод объекта и актом приемочной комиссии.

В случае, если строительные работы будут произведены без разрешения на реконструкцию здания, пристройки, возведенные в результате будут считаться самовольными.

Конечно, пристройки, возведенные без разрешения на реконструкцию, тоже могут быть узаконены, но в этом случае застройщику придется пройти процесс узаконивания самостроя. Его суть состоит в том, что орган местного самоуправления или суд разрешает сохранение пристройки после признания её соответствия строительным нормам и правилам и разрешенному использованию земельного участка, при условии что при этом не нарушены права третьих лиц. И не всегда застройщикам удается соблюсти все эти требования.

Чтобы получить разрешение на реконструкцию, в том числе, разрешение на реконструкцию нежилого помещения, застройщик должен провести предварительный комплекс работ:

• инженерные изыскания;
• если при реконструкции понадобится дополнительное подключение возведенного объекта к инженерным сетям, сбор технических условий;
• получить градостроительный план земельного участка;
• разработать и утвердить Архитектурно-градостроительное решение;
• разработать проектную документацию;
• производство экспертизы.

Обращаться за получением разрешения на реконструкцию нужно, подготовив документы для получения разрешения на реконструкцию:

• документы, удостоверяющие права застройщика или заказчика на используемый земельный участок. Это может быть право собственности, подтвержденное свидетельством или право пользования (договор аренды);
• градостроительный план участка;
• пакет проектной документации. Проектная документация должна быть одобрена решением государственного экспертного органа. Помимо того, проектная документация подлежит регистрации в установленном порядке.

Если предоставленные документы будут не полностью соответствовать существующим требованиям, в выдаче разрешения на реконструкцию дома будет отказано.

Разрешение на реконструкцию нежилого здания не требуется в случаях:

• реконструкции объектов, которые не являются объектами капитального строительства (навесов, киосков);
• изменения объектов и/или их частей в случае, когда они не затрагивают конструктивные и иные характеристики безопасности и надежности и не превышают граничные параметры разрешенной реконструкции.

Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону

+7 (967) 087-44-23
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.

Источники

1. 
   Липинский, Д. А. Общая теория юридической ответственности / Д.А. Липинский, Р.Л. Хачатуров. — М.: Юридический центр Пресс, 2017. — 950 c.
2. 
   Очерки конституционной экономики. 10 декабря 2010 года. Госкорпорации — юридические лица публичного права. — М.: Юстицинформ, 2010. — 456 c.
3. 
   Новое в судебном законодательстве Российской Федерации. — М.: Омега-Л, 2017. — 128 c.
4. Зайцев, А. И. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О судебных приставах» / А.И. Зайцев, М.В. Филимонова. — М.: Ай Пи Эр Медиа, 2014. — 128 c.
5. Марченко, М. Н. Сравнительное правоведение / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2013. — 784 c.