Сервитут в отношении земельного участка

Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут)

Информация об изменениях:

Статья 23 изменена с 1 сентября 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ

Статья 23 . Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут)

См. Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017 г.

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 23 ЗК РФ

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.

4. Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

3) проведения дренажных работ на земельном участке;

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

8) использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса.

5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.

Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.

7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.

Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.

10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных статьями 49 и 56.3 настоящего Кодекса.

11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.

12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.

13. В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута.

16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.

17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

18. Порядок установления публичного сервитута в отношении земельных участков и (или) земель для их использования в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса, срок публичного сервитута, условия его осуществления и порядок определения платы за такой сервитут устанавливаются главой V.7 настоящего Кодекса.

19. Особенности установления сервитута, публичного сервитута в отношении земельных участков, находящихся в границах полос отвода автомобильных дорог, устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Соглашение об установлении сервитута на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

Земельный сервитут: понятие, характеристика, правовая регламентация

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим имуществом. В российской правовой системе сервитут может быть установлен только в отношении недвижимости.

Правовая регламентация сервитутных правоотношений осуществляется с помощью ст. 216, 274 — 277, 613, 694 Гражданского кодекса РФ и отраслевого законодательства: Земельного (ст. 23), Водного и Лесного кодексов. Будучи вещным правом и обременением одновременно, сервитут подлежит регистрации в ЕГРП по правилам Федерального закона № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Институт земельного сервитута был разработан еще римскими юристами.

Ограниченное право пользования чужим участком устанавливалось с целью восполнения недостающих благ, свойств или удобств соседнего участка. Речь шла об установлении права прохода, прогона скота, использования водоема для водопоя и подобном. В дореволюционной России земельный сервитут назывался «правом участия частного».

Установление сервитутов допускается в связи с невозможностью или затруднительностью использования недвижимости. Обеспечивается разумный баланс интересов:

• сервитут не должен препятствовать собственнику обремененного имущества использовать его согласно целевому назначению;
• причиненные владельцу обремененного имущества неудобства компенсируются путем установления соразмерной платы за сервитут.

Сервитуты делятся на:

• личные – установленные в пользу отдельных правообладателей на определенный срок или до конца их жизни;
• предиальные – установленные в пользу собственника соседней или иной недвижимости, как правило, бессрочно.

Земельные сервитуты отнесены к предиальным. В рамках земельных правоотношений речь идет об обремененных и господствующих участках.

Но поскольку господствующий земельный участок – это объект, а не субъект права, говорить о его правах неправильно. Правами наделен исключительно правообладатель: собственник, арендатор, землепользователь господствующего участка.

Законодательство разных стран предусматривает возможность установления земельного сервитута в силу закона, обычая, договора. Согласно ст. 274 ГК РФ сервитут в отношении недвижимости устанавливается соглашением сторон. При отсутствии согласия между собственниками участков спор разрешается в суде. При этом:

• собственник господствующего участка может добиться установления и государственной регистрации сервитута в ЕГРП без согласия владельца обременяемого;
• собственник обременяемого участка может установить и в дальнейшем взыскивать плату за пользование (пусть и ограниченное) своим участком или частью его.

Содержание соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Такого рода соглашение должно содержать сведения, перечисленные в ст. 39.25 ЗК РФ. Это:

Как определяется плата по соглашению об установлении сервитута

Органы власти, представляющие интересы государства или территориальных общин, не располагают свободой договора. В силу ст. 421 ГК РФ она гарантирована только частным лицам. Условия соглашения о сервитуте, в том числе касательно взимаемой платы, устанавливаются нормативно.

Порядок расчета платы за ограниченное пользование землями общефедеральной собственности установлен Постановлением Правительства РФ № 1461 от 23.12.14 г. Общее правило: размер платы определяется исходя из кадастровой стоимости участка и составляет 0,01% такой стоимости.

Если права сервитутодержателя по условиям договора распространяются на часть участка, плата за сервитут устанавливается из расчета охватываемых сервитутом площадей. Сведения о площади в зависимости от способа оформления соглашения о сервитуте (обычного или упрощенного) можно почерпнуть из:

В случаях, когда земли общефедеральной собственности предоставлены в аренду, постоянное пользование либо пожизненное наследуемое владение, размер платы за установление сервитута определяется квалифицированным оценщиком по правилам Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ».

При расчете стоимости сервитута специалист принимает во внимание разницу рыночной стоимости соответствующих прав (аренды, пользования) до и после установления сервитута.

Порядок расчета платы за сервитут в отношении участков, находящихся в региональной собственности, устанавливается региональными властями; муниципальной – органами местного самоуправления. Правила аналогичны установленным на федеральном уровне.

Плата за сервитут вносится, как правило, раз в год. Смена правообладателя земельного участка не признается основанием пересмотра ранее установленной платы по соглашению о сервитуте. Однако при перезаключении сервитутного договора на новый срок условия оплаты могут измениться.

Лица, получающие плату по соглашению об установлении сервитута

Плата по договору об установлении сервитута перечисляется сервитутодержателем его контрагенту – тому, с кем заключено соглашение об установлении сервитута. Перечень лиц, уполномоченных на заключение таких соглашений от имени публичных образований, перечислены в ст. 39.24 ЗК РФ.

Если участок муниципальной или госсобственности передан в аренду, временное или постоянное пользование, соглашение о сервитуте подписывает правообладатель (арендатор, землепользователь), например, унитарное предприятие, коммунальное или госучреждение. Они же получают плату с сервитутодержателя.

Если участок публичных земель не передан в пользование, договор о сервитуте заключает собственник – государство или территориальная община в лице уполномоченного органа власти. Тогда плата за сервитут перечисляется непосредственно в государственную казну, региональный или местный бюджет.

Установление сервитута в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Земельные участки муниципальной и госсобственности нередко имеют большую площадь. При этом заинтересованное лицо зачастую претендует на право ограниченного пользования лишь малой частью участка.

Желание минимизировать площадь, в отношении которой устанавливается сервитут, обусловлено:

• хозяйственной необходимостью;
• пропорциональностью оплаты действительной площади участка, на которую распространяются правомочности сервитутодержателя.

Таким образом, соглашение о сервитуте может предполагать установление права ограниченного пользования в отношении части земельного участка. Однако при этом оно должно надлежащим образом идентифицировать эту часть. Правила, подлежащие применению к таким ситуациям, зависят от срока действия сервитута.

Определение границы действия сервитута в отношении части земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Если срок действия соглашения об установлении сервитута больше 3 лет, договор должен содержать ссылку на учетный номер части участка, в отношении которой устанавливается сервитут. Предполагается следующий порядок действий:

• проведение землеустроительных работ, документальное (не на местности) выделение части участка, в отношении которой устанавливается сервитут;
• осуществление учета части участка в ГКН с присвоением кадастрового номера;
• заключение соглашения об установлении сервитута;
• регистрация обременения участка сервитутом в ЕГРП.

Если срок действия договора об установлении сервитута на часть участка составляет менее 3 лет, по обоюдному согласию сторон процедуру заключения сделки можно упростить.

В силу п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ стороны вправе не ссылаться на кадастровый номер части участка.

Им достаточно согласовать и приложить к договору схему границ сервитута на кадастровом плане территории.

Для краткосрочного договора об установлении сервитута этого документа достаточно для установления территориальных рамок действия сервитута. При этом проведения землеустроительных работ, выделения части, постановки ее на учет в ГКН и ЕГРП не требуется. В этом случае сведения об обременении участка сервитутом не становятся общедоступными.

Стоит учесть, что оформление краткосрочного договора об установлении сервитута в отношении части земельного участка публичной собственности в упрощенном порядке является правом, а не обязанностью сторон.

Лицо, претендующее на установление сервитута, вправе инициировать процедуру согласования границ по общим правилам. Однако землеустроительные работы и постановка части участка на учет в этом случае будут проводиться за его средства.

Что такое прекращение сервитута на земельный участок?

Прекращение сервитута земельного участка может быть произведено по требованию владельца земли, в связи с исчезновением оснований для его появления. Кроме этого, если в результате ограничений земельное имущество невозможно использовать по назначению, его собственник может обратить в суд с требованием его прекратить.

Что такое сервитут и его виды

Он представляет собой особую форму пользования недвижимостью, которая устанавливается с целью обеспечения нормализации условий жизни человека, владеющего площадями, место расположения которых значительно хуже смежных наделов. Ограничение действует на части площади для возможности пользования заинтересованным субъектом. Такие действия предусмотрены ст. 23 ЗК РФ. Ограничение может устанавливаться:

1. По договоренности участников – когда обе стороны удовлетворены устанавливаемыми условиями пользования землей;
2. По решению суда – определяется при обращении кого-либо из участников из-за возникших возражений по предлагаемым условиям;
3. В определяемом нормативными актами порядке – необходимость использовать территорию муниципалитетом и другими госорганами и учреждениями.

Фактически это означает принятие хозяином участка ограничений в пользовании частью своего личного имущества в пользу иного землевладельца. Он может пойти на это добровольно при наличии следующих причин:

• Другого субъекта вынуждают использовать его угодья внешние причины;
• Ущерб от устанавливаемых ограничений незначителен для хозяина;
• Владельцу в счет оплаты обязательств перечисляется определенная денежная сумма.

С подписанием договора или вручения соответствующего судебного постановления претендент является обладателем сервитута. При этом он получает возможность пользоваться частью чужого владения, какие-либо другие имущественные притязания рассматриваться не могут.

Сервитуты устанавливаются двух разновидностей:

1. Частные. Ограничения применяются при заинтересованности смежных землевладельцев для нормального использования земельной недвижимости;
2. Публичные. Устанавливаются государством с целью нормализации условий жизни населения муниципального образования.

Законодательное регулирование

Основными законами, регламентирующими прекращение сервитутов, являются Гражданский и Земельный кодексы России. Они содержат исчерпывающие основания для проведения процедуры, правила отмены обременения, добровольный и судебный порядок снятия ограничений.

ГПК РФ регулируется процесс отмены сервитута, если он происходит через судебные разбирательства. Им устанавливается обязательность подачи иска и представление дополнительной документации в качестве доказательств, необходимых для полноценного разрешения конфликта.

Учитывая, что наложение обременений и их отмена должны регистрироваться в установленном законодательно порядке, такая процедура регламентирована ФЗ «О регистрации недвижимости».

Основания для отмены сервитута

Кроме снятия ограничений по причинам естественного характера, они могут отменяться и в связи с возникновением других условий. Такие правомочия возникают у владельца обремененного объекта при несоблюдении его имущественных прав. Это касается:

• Порча плодородного слоя земли;
• Разрушение окружающей природной среды;
• Несоблюдение санитарных и экологических нормативов;
• Осуществление неразрешенных работ;
• Нарушение граничащих линий, переданного для использование земельного объекта;
• Невнесение оплаты за обременение.

Руководствуясь ст.12 ГК РФ и ст. 60 ЗК РФ, владелец может потребовать выплаты компенсации нанесенного имущественного урона, причиненного недобросовестным хозяином, в пользу которого установлены ограничения.

Помимо этого, причиной снятия обременения может быть исчезновение изначальных требований, ставших основанием его установления. Это могут быть случаи появления возможностей для решения поставленных задач, не требующих продолжения ограничения в использовании земли.

Прекращение сервитута на землю

Фактически это прекращение существующего обременения на земельное имущество, которое было установлено для обеспечения нормальной эксплуатации смежных площадей земли. Если отменяется публичный сервитут, предполагается прекращение использования чужих угодий для целей, преследующих улучшение качества жизни жителей конкретного административного образования либо нескольких.

Статьей 276 ГК РФ и ст. 48 ЗК РФ определяются основания, при возникновении которых отменяется сервитут.

Отмена сервитута на земельный участок может осуществляться, когда появляются соответствующие причины. Его инициатором могут выступать и владелец земельного объекта с ограничениями в использовании и лица, выступившие основоположниками установленного сервитута.

Порядок прекращения разного вида сервитутов отличаются не только осуществляемыми действиями, но и доказательственной базой, используемой в качестве оснований.

1. Частный может отменяться в связи с:

• Утратой актуальности оснований, в связи с которыми он появился (когда без использования надела получилось достигнуть результатов, для которых обременения были установлены, и необходимость в нем отпала);
• Использовать обремененный объект невозможно по его прямому назначению.

Отмена частного обязательства по согласию участников является наиболее простым способом снятия ограничений. При проведении процедуры, необходимость подтверждать свои правомочия, сведены к нулю, а расторгнутое соглашение остается только зарегистрировать.

Невозможность достижения обоюдного решения сторон влечет расторжение договора об установлении обременений в одностороннем порядке. При этом инициатору необходимо обращаться в суд для обоснования своих правомочий на полноценное пользование земельного имущества. Но основания, по которым могут быть расторгнуты договорные правоотношения, должны сохраняться и соответствовать требованиям законодательства.

1. Публичный сервитут может отменяться только в одностороннем порядке, так как решение о наложении обременения принимается государственными органами. Оно также должно быть зарегистрировано в соответствующей службе.

Независимо от разновидности сервитута, в случае несогласия одной из сторон с его отменой, процесс может быть совершен при проведении судебных заседаний. Основания для его прекращения не меняются в любом случае.

Способы отмены сервитута

Возможность снятия обременений может производиться двумя путями:

Осуществление расходов при снятии ограниченных правомочий использования

Следствием прекращения обременения становятся определенные расходы, так как такой процесс относится к совершению юридически значимой деятельности. Основными расходами при этом станет внесение госпошлины за совершение процесса регистрации. В зависимости от владеющего субъекта – гражданина или организации — размер суммы может составлять от 500 до 2000 рублей.

Если подготовка заявления и необходимых документов потребует обращения к специалистам соответствующей подготовки, либо к нотариусу, возможны траты в размере от 2000 до 15000 рублей в зависимости от вида ограничений.

Образец искового заявления

Если одна из сторон отказывается добровольно заключить соглашение о снятии обременения, спорный вопрос передается на рассмотрение районного суда, расположенного в месте нахождения земельной территории.

Форма иска должна соответствовать требованиям ГПК РФ и включать следующие разделы:

• Преамбулы, содержащей наименование суда, информация об истце и ответчике, информацию о дате и месте подготовки документа;
• Главной части, включающей описание обстановки, повлекшей возникновение ограничений, когда и на какой срок они установлены, развитие ситуации, повлиявшей на возможную его отмену;
• Заключения, определяющего требования заявителя, включая возмещение причиненного вреда.

В конце указывается список приложений, направляемых совместно с заявлением. Это может быть документация, содержащая факты, на основании которых требуется прекращение ограничений в использовании объекта недвижимости. Помимо этого, потребуется представить доказательства осуществления попытки решения спора о снятии ограничений в досудебном порядке. Если же взыскивается компенсация, нужно установить точную сумму ущерба и представить акты независимого эксперта о нанесенном вреде и справки об оценке понесенного ущерба. Также, нужно представить в суд при подаче заявления платежный документ, свидетельствующий об уплате госпошлины. Её величина для граждан составляет триста рублей.

Судебный процесс может занять до полугода, в зависимости от количества слушаний, необходимых для определения позиций участников правоотношений.

Решением суда владелец земли может избавиться от недобросовестного пользователя. При этом имущественные правомочия владельца защищаются законодательством России. При недостойном обращении с земельными объектами, он может потребовать отмены частного или публичного сервитута и снять ограничения по использованию своей собственности.

Обременение права собственности земельным сервитутом

Глава 13 Гражданского кодекса посвящена одному из важнейших вещных прав, принадлежащих человеку от рождения, — праву собственности. Только право собственности позволяет человеку в полном объеме участвовать в экономическом обороте, тем самым удовлетворяя свои потребности.

Статья 23 Земельного кодекса РФ выделяет два вида сервитутов — частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Так, согласно статье 274 Гражданского кодекса частный сервитут устанавливается для определенных нужд — обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также и других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, то есть не задействовав при этом земельного участка, принадлежащего другому лицу. Тем не менее, обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им (ст. 274 ГК РФ).

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ).

В пункте 3 статьи 23 приведен исчерпывающий перечень случаев установления публичного сервитута. Итак, публичный сервитут может быть установлен для:

• прохода или проезда через земельный участок;
• использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
• размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
• проведения дренажных работ на земельном участке;
• забора воды и водопоя;
• прогона скота через земельный участок;
• сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
• использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
• временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
• свободного доступа к прибрежной полосе.

В соответствии с частью 2 статьи 275 Гражданского кодекса сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Таким образом, сервитут лишен самостоятельности и не может быть объектом экономического оборота.

Обременение земельного участка земельным сервитутом может быть срочным и бессрочным. Сервитут, обременяющий земельный участок на неопределенный срок, существует, пока в нем есть необходимость. При этом сервитут никак не зависит от конкретной личности — собственника земельного участка, он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок к другому лицу (ч. 1 ст. 275 ГК РФ). В связи с этим собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, необходимо знать, что при его продаже он должен проинформировать о сервитуте будущего покупателя, так как в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременении земельного участка покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Эта норма установлена пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ. Также отметим, что осуществление сервитута третьим лицом должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Особо следует уделить внимание моменту возникновения сервитута. В соответствии с частью 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ сервитут должен устанавливаться соглашением между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В соответствии с Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра 17 марта 2004 года, соглашение о сервитуте представляет собой договор, заключенный между лицом, требующим установления сервитута (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок), и собственником соседнего земельного участка, а в необходимых случаях — собственником другого земельного участка (соседнего участка).

Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса РФ установление сервитута должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» статьей 27 устанавливает правила государственной регистрации сервитутов. Соглашение об установлении сервитута регистрируется в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Причем если сервитут относится к части земельного участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута, а если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется. Кроме того, Законом N 122-ФЗ установлено, что сервитут вступает в силу только после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Конечно, при установлении сервитута могут возникнуть спорные ситуации, особенно со стороны собственника земельного участка, ведь сервитут в любом случае вызовет для него неудобства. По общему правилу, в случае недостижения общего согласия об установлении или об условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. При этом истцом должны быть представлены доказательства необходимости установления сервитута, иначе ему может быть отказано. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 ноября 2005 г. N А17-382/14-2004 судом отказано в удовлетворении заявленных требований на установление сервитута, поскольку истцом не представлено доказательств невозможности проезда (прохода) к принадлежащим ему зданиям без установления сервитута на соседний земельный участок.

Как Земельный, так и Гражданский кодексы предусматривают для собственника земельного участка денежную компенсацию за возможные неудобства, причиненные сервитутом — ему дается возможность требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование земельным участком. Согласно пункту 1.6 Временных методических рекомендаций по оценке соразмерной платы за сервитут выплата соразмерной платы за сервитут может иметь единовременный характер, когда плата выплачивается однократно в полном объеме, и периодический характер, когда плата выплачивается многократно частями в течение всего срока, на который сервитут установлен. Вид выплаты соразмерной платы за сервитут (единовременный или периодический) может быть установлен соглашением о сервитуте, решением суда или нормативным правовым актом, которым сервитут установлен. Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута, а ее размер может изменяться в течение срока, на который установлен сервитут (п.п. 1.7, 2.1).

Роман Ларионов, юрисконсульт компании «Гарант»

Статья 39.25. Соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Статья 39.25 . Соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

См. комментарии к статье 39.25 ЗК РФ

1) кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут;

2) учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут, за исключением случая установления сервитута в отношении всего земельного участка или случая, предусмотренного пунктом 4 настоящей статьи;

3) сведения о сторонах соглашения;

4) цели и основания установления сервитута;

5) срок действия сервитута;

6) размер платы, определяемой в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи;

7) права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут;

8) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, вносить плату по соглашению;

9) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения действия сервитута привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием.

2. Если иное не установлено федеральными законами, плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется:

1) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

3) в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

3. Плата по соглашению об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поступает землепользователю, землевладельцу, арендатору земельного участка, с которыми заключено соглашение об установлении сервитута, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

В случае, если соглашение об установлении сервитута заключено с уполномоченным органом, государственным или муниципальным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, плата по этому соглашению вносится, поступает и зачисляется в соответствующие бюджеты бюджетной системы Российской Федерации.

4. В случае заключения соглашения об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до трех лет допускается по соглашению сторон установление сервитута в отношении части такого земельного участка без проведения работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о части земельного участка, в отношении которой устанавливается данный сервитут, без осуществления государственного кадастрового учета указанной части земельного участка и без государственной регистрации ограничения (обременения), возникающего в связи с установлением данного сервитута. В этом случае граница действия сервитута определяется в соответствии с прилагаемой к соглашению об установлении сервитута схемой границ сервитута на кадастровом плане территории.

Разбираемся: что такое частный сервитут на земельный участок? Кто является участником такого соглашения?

Несмотря на весьма нераспространённое название, институт частного сервитута известен с древних времен. Первое упоминание такого понятия можно найти в источниках Римского права.

Сегодня этот термин несколько потерял свою актуальность, однако еще не полностью вышел из оборота. Однако, многие и до сегодняшнего момента постоянно сталкиваются с подобным понятием.

Если вы не знаете о том, что представляет собой частный сервитут на земельный участок и находитесь в недоумении, то эта статья поможет разобраться в нюансах понятия.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Земельные отношения связывают прочными узами многих субъектов. Они могут иметь разный подтекст, однако объединяются одним предметом, в отношении которого и заключаются сделки.

Понятие сервитута неразрывно связано с земельным наделом.

Под этим понятием понимается, что на конкретно взятом наделе есть обременение, которое было установлено в результате каких-либо факторов и обстоятельств, прописанных в договоре, и представляет собой ограниченное право использования земельного надела другим лицом.

Законодательные акты

Все земельные вопросы и контакты, которые так или иначе устанавливаются между гражданами, содержатся в земельном законодательстве нашей страны. Однако, в ЗК, к сожалению нет упоминания о том, что такое сервитут, а также в каких ситуациях он может быть установлен. Но, невзирая на это, определение имеется в других актах законов.

Но и одним гражданским законодательством понятие сервитута не ограничивается. Важно помнить о том, что такое понятие содержится в ФЗ номер 122 от 21 июля 1997 года. Этот нормативно-правовой акт рассказывает о регистрации прав на конкретно взятое недвижимое имущество.

Определение

Сервитутом называется вид обременения, которое налагается на определенный земельный участок.

Это значит, что при использовании земельного надела третье лицо (физическое или юридическое) имеет право пользоваться землей, но только в строго ограниченном порядке.

Пользование такой землей возможно только на определенных условиях, которые прописаны в договоре.

Дабы обезопасить свои права, а также земельный надел от нецелевого использования, устанавливается сервитут для его ограниченного применения.

Пример ограничения

Ярким примером может послужить ситуация, когда у гражданина находится в собственности земельный участок. Однако эта земля не позволяет другим лицам осуществлять подъезд к своим домам, без использования территории. В этом случае собственник устанавливает сервитут, даруя лицам возможность ограниченного использования земли для осуществления проезда и прохода к их участку.

Виды обременения

Существует несколько видов всевозможных обременений, и каждый имеет свои установлены особенности и нюансы. Есть сервитуты, которые регулируют право прохода одного гражданина через земельный надел, или же оборот недвижимости, которая принадлежит на праве собственности другому лицу.

Отличия публичной и приватной формы

Поговорим об основных особенностях, которые отличают эти сервитуты. Они отражены в законодательстве, а также в судебной практике.

1. Отличие в первую очередь проявляется в субъектном составе. В случае частного сервитута субъектом является частное лицо, а в случае публичного – юридическое.
2. Второе отличие состоит в том, что публичный сервитут обеспечивает интересы государства, а частный – конкретных граждан.
3. Третье состоит в том, что в частном обременении ограничения ставятся в отношении определенного круга лиц, а в другом случае – неопределенного.

Цели соглашения

Каковы же цели установления подобного обременения? Это может быть использовано, к примеру, для обеспечения прохода или проезда через участок земли, а также иной объект недвижимости.

Кроме того, подобное ограничение устанавливается в исключительных случаях, когда предоставленное право выступает единственным способом для того, чтобы обеспечить все потребности собственника недвижимости.

Когда нельзя установить?

Также сервитут не может быть предметом залога, поэтому подобные сделки в отношении этого договора исключены.

Основания для заключения соглашения

Первым и важнейшим условием составления договора выступает консенсус между двумя лицами, о том, что они согласны на установление этого обременения. Однако, в судебной практике встречаются случаи, когда оппоненты по сделке по каким-либо причинам не могут прийти к согласию по установлению подобного соглашения.

1. К перечню условий относят обозначение учетного номера, который присвоен частной территории.
2. Еще одним условием являются временные рамки, в течение которых действует конкретное обременение.
3. Необходимо указать определение, которое соответствует целям, преследуемым вами.
4. Также важно указать кадастровый номер земельного надела.

Все вышеперечисленное условия являются обязательными для того, чтобы сервитут был установлен.

Договор включает в себя:

• описание участка;
• причина, которая стала основанием для установления сервитута;
• обозначаются стороны договора;
• излагаются их права и обязанности;
• указываются меры ответственности;
• прописываются основания для изменения или расторжения соглашения;
• дополнительные моменты и нюансы.

Нюансы составления

1. Сначала нужно определиться в том, кто является участниками соглашения? Сторонами договора, то есть субъектами, являются пользователи, а также собственник. При этом собственник является владельцем земельного надела, и в соответствии с ГК наделен правами на владение, пользование и распоряжение наделом.

Пользователь – это лицо, которое намерено использовать участок в строгом соответствии с условиями договора на сервитут.

Следующими пунктами договора является предмет соглашения. Это значит, что должны быть указаны основные особенности, которые присущи конкретно наделу, в отношении которого установлено ограничение.

Дальше необходимо описать порядок ограниченного пользования. Собственник устанавливает возможность использования земельного надела, а также прописывает основные условия для этого. Указываются права и обязанности сторон, а также формируются заключительные условия.

Важное о межевании

Многие собственники интересуются, нужна ли процедура межевания при установлении подобного ограничения.

Представим, что рядом соседствуют два земельных участка, каждый из которых находится в собственности определенных лиц. Выделяется из состава одного из участков часть надела, которая становится сервитутом.

С точки зрения права, можно сказать о том, что на месте двух объектов появится целых три, так как каждый из трех участков подчиняется конкретным собственникам и правилам использования. Поэтому, так как появился новый объект недвижимости, который наделен своим спектром прав и обязанностей, необходимо произвести процедуру для его законного закрепления. А именно, необходимо осуществить процедуру межевания.

Оплата за использование сервитута оговаривается в соглашении между сторонами. Как правило, сторона, которая имеет право ограничивать использования земельного надела, выплачивает в сторону собственника денежные средства раз в месяц в установленном размере.

Как установить ограничение?

1. Во-первых, необходимо выяснить, имеются ли у вас основания для этого.

Для этого вы должны собрать пакет документов, который отвечает требованиям государства. В него должны входить заявление о регистрации, копии паспортов участников, копия свидетельства о праве собственности надела и так далее.

Не забудьте о предоставлении кадастрового плана участков.Проведите процедуру межевания и приобщите к пакету документов акт о проведенном межевании. После этого все документы вместе подаются в отделение Росреестра.

Помните о том, что на рассмотрение сотрудника Росреестра может понадобиться от 10 до 14 рабочих дней. По факту рассмотрении ваша сделка может быть зарегистрирована, а также может быть отклонена ввиду допущенных ошибок.
Если вами были допущены какие-либо ошибки, то вам могут дать время на их исправление.

На этом процедура завершена!

Заключение

Из всего вышесказанного делаем вывод, что сервитут повсеместно встречается в нашей жизни.

Поэтому, если вы столкнулись с подобной темой, не стоит переживать, ведь правильный подход к организации ограничения не принесет никаких хлопот. Пользуйтесь сервитутом, или предоставляете его в пользование. Помните о своих правах и обязанностях в соответствии с договором.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Источники

1. 
   Мурадьян, Э. М. Ходатайства, заявления и жалобы (обращения в суд) / Э.М. Мурадьян. — М.: Юридический центр Пресс, 2015. — 446 c.
2. 
   Правоведение. — М.: КноРус, 2010. — 472 c.
3. 
   Брауде Илья Записки адвоката; Советская Россия — М., 2010. — 224 c.
4. Рагулин, А.В. Современные проблемы регламентации и охраны профессиональных прав адвоката-защитника в России / А.В. Рагулин. — М.: Юркомпани, 2015. — 290 c.
5. Вышинский, А.Я. Марксистско-ленинское учение о суде и советская судебная система / А.Я. Вышинский. — М.: [не указано], 2015. — 177 c.