Штраф за нарушение сроков строительства

Административная ответственность застройщика

Один из способов обеспечить соблюдение девелоперами закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» — административная ответственность застройщика и его должностных лиц. Описание возможных нарушений закона и их последствия перечислены в КоАП России.

Если незаконно привлекаются средства граждан

Пренебрежение законом о долевом строительстве будет стоить застройщику административной ответственности в виде штрафа согласно части первой статьи 14.28 КоАП РФ. Эта статья устанавливает санкции за нарушение требований 214 Федерального закона при строительстве многоквартирных домов.

Штраф со строительной компании составит (в рублях) от 500 тыс. до 1 миллиона. Ее генеральный директор, а иногда – и другие должностные лица «заработают» собственные административные штрафы от двадцати до 50 тыс. руб.

Примечание к ст. 14.28 КоАП устанавливает, что каждый незаконно заключенный договор долевого строительства считается отдельным административным нарушением. То есть, сумма штрафов должна быть умножена на количество ДДУ, заключенных в период, когда нельзя было привлекать средства дольщиков.

Если покупатели введены в заблуждение относительно предлагаемых квартир

Чтобы сообщить потенциальным покупателям квартир сведения о проекте многоквартирного дома, девелопер обязан опубликовать достоверную проектную декларацию. Как следует из названия, в этом документе содержатся все основные данные о новостройке, а также и о самой компании. Игнорирование обязанности опубликовать проектную декларацию в установленный срок, а равно указание в ней недостоверных данных влечет административную ответственность застройщика по части 2 статьи 14.28 КоАП — штраф от 200 до 500 тысяч рублей. К генеральному директору застройщика при этом может быть применен дополнительный штраф – от 5 до пятнадцати тыс. руб.

Если нарушены требования законодательства о рекламе

Федеральный закон «О рекламе» содержит расширенные требования к тому, каким образом можно рекламировать строящееся жилье. Административная ответственность за несоблюдение этих правил установлена статьей 14.3 КоАП. Штраф может составить до пятисот тысяч рублей, а также до двадцати тысяч рублей с директора строительной компании.

Если в ДДУ есть условия, противоречащие 214 федеральному закону

Статья 14.8 КоАП РФ устанавливает ответственность за многие нарушения прав потребителей. Но наиболее часто в строительной отрасли применяется часть вторая указанной статьи, устанавливающая административную ответственность за включение в договор долевого строительства условий, ущемляющих права дольщиков-потребителей. Административные санкции по ней невелики – от 10 до 20 тысяч рублей с юридического лица, от 1 до двух тысяч рублей с его генерального директора. Однако эта ответственность наступает за каждый случай (то есть, за каждого дольщика, с которым был заключен такой договор). Итоговый штраф при этом может достигнуть внушительной суммы.

Если застройщик не отчитывается перед органами строительного надзора

Обязанность застройщиков регулярно отчитываться перед региональным строительным надзором установлена 214 Федеральным законом. Получая отчетность, Стройнадзор контролирует ход строительства и предотвращает появление обманутых дольщиков. Если застройщик не подает необходимую отчетность, искажает в ней данные, либо не предоставляет другие необходимые документы в полном и достоверном виде, административная ответственность по третьей и четвертой частям ст. 14.28 предусматривает взыскание с него штрафа в размере от 50 до 200 тысяч рублей, и от 5 до 15 тысяч с его уполномоченных сотрудников.

Если застройщик не разместил информацию в ЕИСЖС

Обязанность застройщиков публиковать сведения о себе, а также о проекте строительства в единой информационной системе ЕИСЖС была установлена в последних редакциях 214 Федерального закона. За пренебрежение этой обязанностью будут привлекать к административной ответственности в соответствии со статьей 13.19.3 КоАП. Эта норма вступила в силу первого октября 2018 года.

Если застройщик игнорирует предписания органов власти

Последствия невнимательного отношения к полученным требованиям органов строительного надзора закреплены в статье 19.5 Кодекса об административных правонарушениях. Согласно ее части второй, в этом случае административная ответственность — в том числе, застройщика в долевом строительстве — составит от ста до 200 тысяч рублей, должностных лиц – от 10 до 15 тысяч рублей.

Если девелопер нарушает правила строительства

Случается, что многоквартирный дом начинают строить до получения разрешения на строительство. Продажа квартир в нем попадет под действие статьи 14.28, которая рассматривалась выше. Строительные работы без оформления разрешения будут рассматриваться, как самостоятельное административное правонарушение, ответственность за которое установлена статьей 9.5. КоАП. Санкцией за это может являться штраф до одного миллиона рублей, или же строительство может быть приостановлено на срок до 90 дней. Предполагается, что за этот срок нужно будет устранить допущенные нарушения.

Процесс строительства – дело сложное, и зачастую не обходящееся без накладок. Поэтому случается, что нарушения закона допускают даже крупные и надежные застройщики. Единичный случай нарушения закона может и не свидетельствовать о том, что с той или иной строительной компанией не стоит вести дел. Однако в любом случае привлечение застройщика к административной ответственности – это повод повнимательнее присмотреться к нему, чтобы оценить риски приобретения у него квартиры.

Ответственность застройщика за нарушение сроков по ДДУ

Какая ответственность у застройщика за несвоевременную сдачу дома по договору долевого строительства по ФЗ 214? Какие выплаты полагаются и какой алгоритм действий у дольщиков?

Про алгоритм действий можно сказать кратко:

1. Направление заказным письмом с описью вложения досудебной Претензии к застройщику (обязательный этап, иначе в будущем не будет возможности взыскать штраф в размере 50% от присуждённой неустойки);
2. Направление в суд искового заявления в случае отказа застройщиком выполнять действия, указанные в претензии.

О выборе суда (суд общей юрисдикции, либо арбитраж) и выборе территориальной подсудности лучше проконсультироваться с нашими юристами, поскольку каждый суд и судья имеет определённую репутацию в юридических кругах, исходя из которой возможно определить лучшую стратегию действий для получения 100% заявленной неустойки.

Какие законные основания для предъявления к застройщику требований о привлечении его к ответственности в связи с нарушением сроков в договоре долевого участия?

В соответствии со ст. 10 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором долевого участия неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Какие выплаты можно взыскать с застройщика за просрочку сдачи дома по договору долевого участия:

1. Неустойка за каждый день просрочки.
2. Штраф до 50% от суммы присужденной неустойки. Взыскивается по Закону «О защите прав потребителя» за неисполнение требований дольщика выплатить неустойку.
3. Судебные расходы.
4. Моральный вред, причинённый несвоевременной передачей квартиры дольщику.
5. Возмещение расходов на оформление нотариальной доверенности на адвоката.
6. Разницу между повышенными и пониженными процентами по кредитному договору.
7. Штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день.

Более подробно о законных основаниях для права требовать с застройщика понести ответственность за нарушение сроков передачи квартиры по ДДУ вы можете ознакомиться ниже.

Ответственность застройщика по ФЗ 214 = неустойка

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Формула расчёта неустойки для физических лиц:

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %) / 150

С 26 марта 2018 года ключевая ставка составляет 7,25%!

Первым днем является день, следующий за крайним днем передачи объекта. Обычно в строительстве указаны кварталы, к примеру, срок окончания – 3 квартал 2018 год, первый день просрочки – 1 октября. Последним днем считается день подписания акта приема-передачи.

Ответственность застройщика за нарушение прав потребителей = выплата штрафа в 50% от неустойки

Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.

Ответственность застройщика за нарушение сроков устранения недостатков

Помимо нарушения сроков сдачи дома бывают ситуации, когда застройщику направлялась претензия об устранении недостатков в новостройке, но застройщик уклоняется, либо срывает сроки их устранения. В таком случае возможны взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков.

Формула расчёта неустойки за нарушение сроков устранения недостатков

За нарушение сроков устранения недостатков неустойка рассчитывается по правилам, определенным ст. 23 Закона «О защите прав потребителей»: 1% за каждый день просрочки. В качестве базовой принимается сумма, необходимая для устранения недостатков, именно от нее рассчитывается размер неустойки.

Формула выглядит так:

Сумма неустойки = Стоимость работ для устранения недостатков ×1% × количество дней просрочки / 100%

Ответственность застройщика за причинённый моральный вред

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда.

Юристы проконсультируют о всех нюансах привлечения застройщика к ответственности:

Проконсультируйтесь не отрываясь от дел
Переписка через WhatsApp / Viber:

Взимается ли штраф за нарушение сроков строительства?

Вступая в долевое участие частного строительства, многие граждане опасаются за потерю своих денег. Это напрасно, так как сейчас эта сфера строго регламентируется законодательством и контролируется Роспотребнадзором.

Закон максимально защищает права граждан и в судебных разбирательствах всегда преимущественно на их стороне. Но все же инциденты бывают, и связаны они больше с несоблюдением даты сдачи, прописанной в договоре. Как в такой ситуации быть покупателю? Стоит ли разрывать контракт, как потребовать компенсацию неустойки? Об этом далее, в нашей статье.

Ответственность за нарушение сроков строительства

Санкции за срыв планов сдачи частного жилого дома регулируется соответствующим Федеральным законом и о защите прав потребителей.

Сроки возведения новостройки обязательно должны быть указаны в контракте о долевом частном строительстве жилого частного дома – это условие закреплено в законодательстве и при отсутствии этого пункта, договор просто не будет зарегистрирован в Госреестре.

Расчет неустойки за нарушение сроков строительства

Неустойка за нарушение сроков строительства жилья насчитывается в размере одной трехсотой части рефинансированного тарифа Центробанка РФ на день выставления.

Сумма рассчитывается от цены контракта и выставляется за каждый день неисполнения обязательств. Физическим гражданам, участникам частного строительства на долевой основе, штраф выплачивается в двойном размере.

Штрафные санкции за нарушение сроков строительства по закону

Штрафные санкции за срыв сроков сдачи объекта – это неустойка, которая начисляется по закону о долевом частном строительстве. Ее ставка, фиксированная и составляет одну трехсотую часть рефинансированного тарифа ЦБ РФ.

Штраф или неустойка, начисляется за каждый день просрочки, которая считается от даты сдачи новостройки, прописанной в контракте. Для граждан неустойка должна выплачиваться по двойному тарифу. А также, в претензии, покупатель может потребовать компенсацию нанесенного материального и морального ущерба за просрочку даты сдачи частного дома. Как правило, эти суммы, взимаются только в судебном порядке.

Чем грозит просрочка строительства по ДДУ?

Нарушение застройщиком сроков сдачи объектов, по контракту долевой частной застройки, грозит ему такими санкциями:

• начислением неустойки за просрочку сроков завершения возведения частного дома и передачи его покупателю;
• требованием покупателя к застройщику компенсировать нанесенный ущерб, например, его затраты на аренду жилья, или моральную компенсацию;
• желанием покупателя прекратить действие контракта в одностороннем порядке, с выплатой ему уже оплаченных средств, неустойки и возмещения морального или материального ущерба.

Принимая решение о расторжении контракта, стоит серьезно подумать. Деньги будут возмещены, но и квартира – утеряна. Возможно, выгоднее будет обождать и согласиться на перенос даты, а после получения ордера на квартиру в новостройке, затребовать компенсации понесенного ущерба и выплату неустойки.

Как уведомить застройщика о требовании в выплате пени?

Для этого необходимо составить претензию и вручить ее лично в руки или отправить заказным письмом с уведомлением. При вручении претензии в руки, необходимо, чтобы на вашем экземпляре, проставили входной номер документа. В случае отсутствия ответа на претензию, можно обращаться в суд.

Размер штрафа за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства

Просрочка строительства по договору долевого участия может возникнуть в следствие:

• недостатка средств;
• изначально запланированными нереальными, но привлекательными для инвесторов сроками сдачи новостройки;
• банкротства компании, что очень печально, для покупателей, так как добиться в таком случае возврата денег и компенсации нереально;
• проблемах со сдачей многоквартирного дома в эксплуатацию по долевому контракту, которые необходимо решить и это влияет на дату передачи объекта покупателю.

Существует две даты сдачи объекта:

Первая дата — это дата его ввода в эксплуатацию и это означает, что в доме подключен свет, газ, проведена вода. От всех организаций есть разрешения, в этот дом можно заселяться и жить;

Вторая дата – это уже для покупателя. Осуществляется передача жилья в новостройке дольщику (выдача ордера на заселение).

Вторая дата определяется в контракте несколькими способами:

• Не позднее конкретной календарной даты;
• В течение указанного квартала. При этом конечной датой истечения времени, в этом случае будет последняя календарная дата в квартале;
• После сдачи дома в эксплуатацию, при этом должна быть указана эта дата, и период передачи квартиры дольщику, после ее наступления.
• Например, в течение 20 дней, после сдачи объекта в эксплуатацию.

Обтекаемые фразы не проходят. Без конкретно прописанной даты в контракте, его просто не зарегистрируют в Госреестре. Таков закон. И такие неточные формулировки, однозначно, не проходят в суде.

Размер штрафа или неустойки по закону, зависит:

• От количества дней просрочки;
• Общей стоимости жилья в новостройке;
• Покупатель – физическое или юридическое лицо. Для граждан, законодательством прописан двойной тариф на неустойку;
• Размера рефинансированного тарифа ЦБ РФ на момент начисления неустойки.

Пеня насчитывается в размере одной трехсотой тарифа, для граждан – одной сто пятидесятой (двойной тариф).

Какие штрафы за не сдачу частного дома в эксплуатацию.

Статья 9.5. Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию

2. Нарушение сроков направления в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации извещения о начале строительства, реконструкции объектов капитального строительства или неуведомление уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, —

(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от десяти тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до трехсот тысяч рублей.

(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)

Нарушение сроков строительства застройщиком: способы защиты

Случаи, когда застройщики по тем или иным причинам затягивают стройку и нарушают обязательства по своевременной передаче дольщикам объектов долевого строительства, носят массовый характер. Причины разные: бумажная волокита на этапе получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию , неисполнение своих обязательств подрядчиками, недобросовестность самого застройщика.

Однако, даже если просрочка вызвана объективными обстоятельствами, сопровождающими трудоемкий процесс строительства, это не освобождает застройщика от предусмотренной законом ответственности.

Меры ответственности застройщика при нарушении обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором ДДУ срок, зависят от того, осуществлена ли передача объекта долевого строительства дольщику или же свое обязательство застройщик так и не исполнил.

Вариант 1. Если объект долевого строительства передан дольщику по акту с той или иной просрочкой, дольщик вправе требовать от застройщика:

• уплаты законной неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — физическое лицо, неустойка подлежит уплате застройщиком в двойном размере ;
• возмещения сверх неустойки причиненных убытков (к убыткам дольщика, к примеру, можно отнести плату за вынужденный наем жилья до передачи объекта, повышенные проценты по кредиту и т.д.);
• компенсации морального вреда.

Предположим, цена жилья, приобретенного дольщиком, составила 8 500 000 рублей, а период допущенной застройщиком просрочки 180 дней (полгода). Эти полгода дольщик вынужден был арендовать квартиру стоимостью 30 000 рублей в месяц.

Размер имущественных требований дольщика к застройщику в этом случае составит примерно 1 300 000 рублей.

При этом, неисполнение требований дольщика в добровольном порядке чревато для застройщика штрафом в размере 50 % от присужденной судом в пользу дольщика суммы. То есть в случае обращения дольщика в суд, к застройщику будут предъявлены требования уже на сумму 1 950 000 рублей + судебные издержки.

Вариант 2. Если объект долевого строительства дольщику не передан, и просрочка составляет более двух месяцев, дольщик вправе:

• действовать в соответствии с вышеописанным вариантом;

либо

• расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке (направив застройщику уведомление), а также потребовать от застройщика:
• возврата всех уплаченных в счет договора денежных средств;
• уплаты процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования от уплаченных денежных средств (если дольщик — физическое лицо, проценты подлежат уплате в двойном размере; начисляются со дня внесения денежных средств дольщиком до дня их возврата застройщиком);
• возмещения причиненных убытков (к которым можно отнести разницу между ценой жилья в договоре и текущей стоимостью аналогичного жилья);
• компенсации морального вреда.

При приведенном выше «раскладе» (цене договора 8 500 000 рублей и просрочке 180 дней) и истечении, допустим, 2-х лет с даты заключения ДДУ и его оплаты, размер имущественных требований к застройщику в случае одностороннего расторжения договора составит около 4 350 000 рублей. В случае обращения дольщика в суд, сумма требований увеличится примерно до 6 600 000 рублей (штраф + судебные издержки).

Выбор варианта действий при просрочке застройщиком передачи объекта долевого строительства полностью принадлежит дольщику, при этом целесообразно учитывать особенности конкретной ситуации, в частности, причины затягивания строительства, заинтересованность в самом объекте.

Необходимо понимать, что, если объект недвижимости фактически возведен, а срыв сроков произошел, к примеру, из-за неполадок с инженерными сетями или благоустройством придомовой территории, существенных поводов для беспокойства нет.

Если же причины просрочки серьезные (например, вызваны отсутствием у застройщика денег на завершение строительства, нахождением его в процедуре банкротства ), и становится очевидным, что стройка «заморожена» на неопределенный срок, участнику долевого строительства следует как можно скорее предпринять меры для защиты своих прав и интересов.

Для того, чтобы правильно оценить ситуацию, сложившуюся в связи со строительством объекта недвижимости по договору ДДУ, и выбрать наиболее эффективный способ защиты прав и тактику действий, дольщику следует заручиться профессиональной помощью .

Специалисты Правового центра «Два М» оказывают квалифицированные юридические услуги по представлению интересов участников долевого строительства, в том числе:

• проводят правовую экспертизу конкретной ситуации для целей выбора надлежащего способа защиты права заинтересованного лица, оценки перспектив судебного разбирательства;
• составляют документы (претензии, уведомления, заявления и прочее), необходимые для защиты прав клиента во внесудебном порядке, лично участвуют в переговорах с застройщиками;
• представляют интересы в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по искам о взыскании с застройщиков неустоек, убытков, компенсации морального вреда, расторжении договоров участия в долевом строительстве и т.д.;
• представляют интересы клиентов на стадии исполнения судебных актов по делам о взыскании с застройщиков денежных средств, а также в делах о банкротстве .

Ответственность дольщика за просрочку оплаты по долевому договору

Краткое содержание:

Когда в поисковике набираешь «просрочка, неустойка, долевое строительство», всегда или почти всегда выпадают статьи о просрочке застройщика – он поздно построил дом, поздно передал квартиру по акту, поздно исправил выявленные недостатки.

Но есть ведь и другая сторона договора, и сомневаюсь, что нарушений со стороны дольщика намного меньше.

Нарушение дольщика

Основное нарушение, допускаемое покупателем квартиры в непостроенном доме, – это, конечно, просрочка оплаты договора.

Изучая судебную практику, приходишь к выводу, что очень небольшая часть застройщиков инициирует судебный процесс по взысканию задолженности с дольщиков за просрочку платежей.

Чаще встречается следующий вариант. Дольщик подает в суд иск о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока окончания строительства и передачи квартиры по акту, а в ответ застройщик «неожиданно вспоминает», что и сам дольщик в течение срока действия договора позволял себе нарушения сроков оплаты на месяц-другой. Застройщик выставляет встречный иск с требованием взыскать с дольщика пени за нарушения.

Оба требования рассматриваются в одном судебном производстве, и судом производится зачет этих требований. То есть застройщик уменьшает сумму своей ответственности на размер ответственности дольщика перед ним. Поэтому, стремясь наказать застройщика рублем с помощью суда, неплохо бы самому дольщику не допускать нарушений.

Сроки подачи иска

Стоит помнить, что предъявить иск о взыскании неустойки и застройщик, и дольщик могут не позднее, чем через три года после даты нарушения в соответствии с общими сроками исковой давности.

Ответственность дольщика

Так что же грозит дольщику, если он нарушил срок оплаты по договору участия в долевом строительстве?

Ответственность дольщика предусмотрена законом об участии в долевом строительстве и представляет собой неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Важные моменты, касающиеся ответственности дольщика перед застройщиком:

1. Ставка рефинансирования берется на день исполнения обязательства, то есть на день, когда платеж был фактически произведен дольщиком.

Например, по договору дольщик должен оплатить платеж до 01.12.2017 года, а фактически оплатил 20.12.2017 года. Пени нужно считать исходя из ставки 7,75 % годовых, действующей на 20.12.2017 года.

Обратите внимание, что с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования и ключевой ставки Банка России уравняли. Даже если речь идет о ставке рефинансирования – берется значение ключевой ставки. Точный размер ключевой ставки на конкретную дату легко найти не только в правовых ресурсах, но и в открытых интернет-источниках.

2. Ставка рефинансирования (или ключевая ставка) берется в размере одной трехсотой. То есть просроченный платеж умножается на ставку рефинансирования, деленную на 300. Триста – это очень округленное количество дней в году.

Таким образом, при значении ставки – 7,75% годовых, пени будут составлять примерно 0,03% в день (если округлять до двух знаков после запятой).

3. Закон устанавливает, что пени исчисляются от суммы просроченного платежа. Представляется, что законодатель имеет в виду именно неоплаченную в срок часть платежа. В противном случае начисление пени будет несправедливо.

Например, дольщик должен был оплатить 1 000 000 рублей, но в срок оплатил только 800 000 рублей. Пени должны начисляться на оставшиеся 200 000 рублей.

4. Пени выплачиваются за каждый день просрочки, включая рабочие, выходные и праздничные. Единственным исключением является случай, когда сам день оплаты приходится на нерабочий день. Например, датой оплаты по договору является 2 января 2018 года. Однако, 2 января и последующие дни вплоть до 8 января являются праздничными. Если дольщик оплатит договор в первый рабочий день – 9 января 2018 года, будет считаться, что он произвел платеж в срок, и никакие пени ему не начислятся. Если срок оплаты в договоре звучит как «в срок до (например) 10 апреля», то оплата 10 апреля или раньше будет считаться оплатой без нарушений, а вот оплатив 11 апреля, дольщик просрочит платеж на один день.

5. Важно. Часто в долевом договоре застройщик прописывает, что платеж считается произведенным с момента зачисления платежа на расчетный счет застройщика. То есть в определенную договором дату платежа деньги должны попасть на расчетный счет застройщика. Например, дольщик внес плату в отведенный договором срок, а банк перевел деньги только через два дня. Эти два дня будут считаться просрочкой дольщика. Во избежание такой ситуации дольщику следует исполнять свои обязательства не «день в день», а на 1-2 дня раньше даты, указанной в договоре.

6. Как самому дольщику рассчитать сумму пени и проверить правильность расчета застройщика? Например, цена квартиры по долевому договору 3 000 000 рублей.

Оплата производится в следующем порядке: 1 000 000 рублей в срок до 01 апреля 2017 г., 2 000 000 рублей в срок до 01 июня 2017 года.

Фактически дольщик произвел следующие платежи:

1 000 000 рублей – 24 марта 2017 года,

100 000 рублей – 30 мая 2017 года,

400 000 рублей – 20 июня 2017 года,

600 000 рублей – 31 августа 2017 года

900 000 рублей – 10 октября 2017 года.

Это означает, что:

• первый платеж – 1 000 000 рублей – произведен без нарушения срока оплаты, пени не начисляются;

• 100 000 рублей без нарушения срока оплаты, пени не начисляются;

• 400 000 рублей – просрочка 19 дней. Расчет пени: 400 000 рублей х 9% (ставка рефинансирования на 20 июня 2017 г.) / 300 х 19 дней = 2 280 рублей;

• 600 000 рублей – просрочка 91 день. Расчет пени: 600 000 рублей х 9% /300*91 день = 16 380 рублей;

• 900 000 рублей – просрочка 131 день. Расчет пени: 900 000 рублей х 8,5% (ставка рефинансирования на 10 октября 2017 г.) / 300 х 131 день = 33 405 рублей.

Общая сумма пени: 2 280 рублей + 16 380 рублей + 33 405 рублей = 52 065 рублей.

Более точным результат будет, если считать именно так, как показано выше, а не делить заранее ставку рефинансирования на 300 и округлять результат до двух единиц после запятой.

Для сравнения, при округлении ставки, итоговая сумма пени будет отличаться.

400 000 рублей х 0,03% х 19 дней + 600 000 рублей х 0,03% х 91 день + 900 000 рублей х 0,03% х 131 день = 2 280 рублей + 16 380 рублей + 35 370 рублей = 54 030 рублей (на 1 965 рублей больше первоначального результата).

7. Получив, требование об уплате неустойки от застройщика, всегда имеет смысл попробовать договориться мирно, без суда. Написать письмо с просьбой снизить размер неустойки, либо выплатить неустойку в рассрочку.

8. Если же договориться вне суда не удалось, и застройщик подал в отношении дольщика исковое заявление, то у него остается возможность просить о снижении суммы неустойки суд, основываясь на ст. 333 ГК РФ, в связи с явной несоразмерностью неустойки последствиям нарушения обязательства.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Меры ответственности подрядчика за нарушение сроков выполнения работ по договору строительного подряда и способы доказывания отсутствия таких нарушений подрядчиком

Как справедливо указал суд в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2014 г. по делу № А66-9352/2013, «. в силу статей 702, 708, 740 ГК РФ предмет, начальный и конечный сроки выполнения работ являются существенными условиями договора подряда…». Нарушения сроков окончания работ, а также иных промежуточных сроков, возможность установления которых прямо предусмотрена ст. 708 ГК РФ, в современном гражданском обороте встречаются повсеместно. Вместе с тем, на практике встречаются случаи, когда фактических нарушений сроков выполнения работ подрядчиком не было, в то время как заказчик либо намеренно, либо по ошибке выдвигает имущественные требования на основании нарушения подрядчиком сроков выполнения работ по договору строительного подряда. Рассмотрим возможные меры ответственности подрядчика за нарушение сроков выполнения работ, а также способы, которыми можно доказать отсутствие нарушения сроков подрядчиком.

Меры ответственности за нарушение сроков можно условно разделить на законные и договорные. Согласно Гражданскому кодексу заказчик может потребовать от подрядчика уплату неустойки, возмещение убытков, уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, а в крайнем случае – и отказаться от исполнения договора. Рассмотрим каждую из названных мер ответственности.

Понятие неустойки установлено ст. 330 ГК РФ, в соответствии с которой под неустойкой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Для договора строительного подряда размер неустойки прямо установлен только в Законе РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», когда одной из сторон по договору является физическое лицо, на которое распространяется действие этого закона. Так, согласно п.5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», подрядчик выплачивает заказчику физическому лицу неустойку в размере трех процентов цены выполнения работы за каждый день просрочки. В частности, в апелляционном определении от 11 декабря 2013 г. по делу № 33-14964/2013, апелляционном определении от 18 февраля 2014 г. по делу № 33-1579/2014, в которых взыскателем неустойки за просрочку исполнения было физическое лицо, расчет неустойки производился исходя из установленной законом суммы неустойки в размере трех процентов от цены договора. При заключении договора строительного подряда между хозяйствующими субъектами размер неустойки должен быть определен непосредственно в договоре.

Отметим, что в самом договоре неустойка может быть установлена в виде процента от стоимости работ по договору за каждый день просрочки, в виде единовременного платежа от стоимости работ либо в виде твердой суммы – штрафа. Установление двух идентичных мер ответственности за просрочку невозможно ввиду того, что за одно и то же нарушение не может быть установлено несколько мер ответственности.

Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ, под убытками понимается совокупность реального ущерба и упущенной выгоды. Причиненные заказчику убытки возмещаются на основании ст. 393 ГК РФ, с учетом положений п. 1 ст. 394 ГК РФ. Судебные споры о взыскании убытков вследствие нарушения сроков выполнения работ по договору строительного подряда весьма многочисленны и при действительно несвоевременном завершении работ выливаются в удовлетворение требований о взыскании доказанных убытков, равно как и наоборот. Так, постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 28.02.2014 г. по делу № А38-1578/2013 о взыскании убытков, было оставлено без изменений решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции, а кассационная жалоба оставила без удовлетворения требования о возмещении убытков, которые, по мнению истца, являлись результатом несвоевременного выполнения строительных работ подрядчиком. Суд мотивировал свою позицию тем, что подрядчик несвоевременно выполнил строительные работы по вине самого истца, который не принял необходимые меры к исполнению договорных обязательств. В ходе другого разбирательства, а именно — по делу № А40-76220/14 убытки, причиненные уже ответчику, который являлся генподрядчиком по договору, также не были доказаны.

Генподрядчиком, не было документально доказано наличие убытков в виде неустойки, начисленной заказчиком по договору и являющимся третьим лицом в деле, которые, по мнению ответчика, были причинены истцом вследствие нарушения им сроков выполнения строительных работ.

Ответственность за неправомерное пользование чужими денежными средствами наступает в силу ст. 395 ГК РФ, которые при споре о просрочке по договору строительного подряда начисляются на сумму аванса, предоставленного подрядчику. За пользование чужими денежными средствами должник выплачивает процент, размер которого определяется исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ на день предъявления иска или на день вынесения решения или размера процента, установленного в самом договоре. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2014 г. по делу № А56-78314/2012 был подтвержден вывод нижестоящего суда о том, что ответчик просрочил сдачу объекта строительства на определенный срок, в результате чего требования о взыскании средств за пользование чужими денежными средствами, рассчитанными исходя из суммы аванса, уплаченного подрядчику, были удовлетворены.

В отдельных случаях, прямо предусмотренных в ГК РФ, заказчик может полностью отказаться от исполнения договора подряда. Так, согласно п. 2 ст. 715 ГК РФ, если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. Судами данная норма толкуется расширительно, в частности, за заказчиком признается право отказаться от договора не только при явной невозможности исполнения договора в срок, но и при фактически установленной просрочке исполнения договора. Так, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2011 г. по делу № А33-4104/2010 судом было установлено, что заказчик был вправе расторгнуть договор генерального подряда на строительство здания на основании ч. 2 ст. 715 ГК РФ в связи с незавершением подрядчиком работ в установленный в договоре срок.

Указав возможные меры ответственности подрядчика за нарушение сроков выполнения строительных работ, укажем на то, каким образом подрядчик может доказать отсутствие нарушения сроков или отсутствие вины, в результате которой сроки выполнения строительных работ были нарушены. Отметим, что в каждой конкретной ситуации порядок и методы доказывания могут разниться, поэтому мы приведем в пример лишь общие ситуации.

В случае, если заказчик отказывается от договора на основании п. 2 ст. 715 ГК РФ, ему необходимо выяснить, не вызваны ли обстоятельства, указанные в названной норме ГК, действиями самого заказчика. Если задержка в выполнении строительных работ вызвана действиями заказчика, суд может признать отказ от договора на основании п. 2 ст. 715 ГК РФ неправомерным. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23 сентября 2008 г. № 5103/08 по делу № А21-4959/2004 судом было установлено, что подрядчик своевременно приступил к строительству объекта и вел его нормальными темпами, о чем свидетельствует подтвержденный экспертным заключением объем выполненных работ, а затем приостановил и не смог продолжить строительство по причине необоснованных действий заказчика, также между заказчиком и подрядчиком было заключено дополнительное соглашение о переносе сроков окончания строительства, ввиду чего доводы подрядчика были признаны состоятельными, а отказ заказчика от исполнения договора – необоснованным.

Если же заказчик вообще не проводил проверку относительно своей вины в задержке окончания работ, то основание отказа от договора будет уже не ст. 715 ГК РФ, а ст. 717 ГК РФ, предусматривающая односторонний немотивированный отказ от договора заказчиком, применение которой подразумевает уже совершенно другие правовые последствия. Если отказ от исполнения договора будет квалифицирован как отказ на основании ст. 717 ГК РФ, заказчик не сможет взыскать с подрядчика убытки, выплаченный аванс и проценты за пользование чужими денежными средствами, возникшие в связи с отказом.

В свою защиту подрядчик также может сослаться на ст. 718 ГК РФ. Так, судом в постановлении ФАС Поволжского округа от 19 февраля 2008 г. № А57-1243/07-39 указано следующее: когда в процессе выполнения работы становится очевидным, что заказчику необходимо переделать или исправить техническое задание либо предоставить подрядчику технические условия, в силу ст. 718 ГК РФ, заказчик обязан произвести соответствующие действия. Поскольку обязанность по получению технических условий договором была возложена на заказчика работ, но заказчиком соответствующие заявки в установленные сроки направлены не были, суд не нашел оснований для удовлетворения иска о взыскании с подрядчика неустойки за просрочку выполнения обязательства, которая, как было установлено судом, произошла по вине заказчика.

Вместе с тем, в судебной практике имеется позиция, согласно которой в случае ненаправления подрядчиком требования об изменении сроков исполнения обязательств по договору, как этого требует абз. 2 п. 1 ст. 718, заказчику, просрочка исполнения обязательств все же признавалась за подрядчиком. Так, согласно постановлению ФАС Западно-Сибирского округа от 28.03.2011 г. по делу № А45-15287/2010, несмотря на явные трудности при исполнении договора строительного подряда, подрядчик не направлял заказчику требование о предоставлении технической документации. Судом были сделаны выводы о наличии оснований для расторжения контракта и взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательств. Оснований для взыскания убытков найдено не было, так как уплаченная подрядчику сумма была платой за фактически выполненные работы, которая не признается убытками и с заказчика не взыскивается.

Наконец, если просрочка исполнения договора строительного подряда вызвана формальными признаками вследствие неподписания заказчиком актов приема работ, то подрядчику необходимо доказать факт немотивированного отказа заказчика к подписанию КС-актов. Не стоит забывать, что согласно п. 4 ст. 753 ГК РФ при немотивированном отказе заказчика от подписания акта подрядчик может подписать акт в одностороннем порядке и использовать его в суде в качестве доказательства выполнения работы. Не стоит забывать, что при отказе в подписании акта приема работ заказчик не освобождается от оплаты выполненных работ. Так, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 23.12.2010 г. по делу № А66-530/2010 указано, что у заказчика отсутствует право без указания причин (мотивированного отказа) не принимать и не оплачивать работы, предъявленные ему заказчиком для приемки и оплаты, в результате чего факт выполнения работ был признан, а денежная сумма, причитающая по договору подрядчику, взыскана.

Подводя итог анализу мер ответственности за просрочку исполнения обязательств по договору строительного подряда и способов ее исключения, повторю, что краеугольным камнем в этом вопросе являются правильность и своевременность оформления актов приемки выполненных и освидетельствовании скрытых работ, а также последовательная правовая позиция при доказывании своих доводов. Соблюдая эти условия, добросовестная сторона договора всегда добьется справедливого и законного судебного решения.

Источники

1. 
   Задачи и тестовые задания по судебной медицине: моногр. . — М.: ГЭОТАР-Медиа, 2015. — 624 c.
2. 
   Кутафин, О. Е. О. Е. Кутафин. Избранные труды. В 7 томах. Том 6. Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица / О.Е. Кутафин. — М.: Проспект, 2011. — 336 c.
3. 
   Взаимодействие органов имущественного блока Санкт-Петербурга с юридическими и физическими лицами по вопросам оборота государственного недвижимого имущества и управления государственной собственностью. — М.: Леонтьевский центр, 2004. — 624 c.
4. Комаров, Сергей Александрович Теория государства и права. Гриф МО РФ / Комаров Сергей Александрович. — М.: Норма, 2016. — 148 c.
5. Оксамытный, В. В. Общая теория государства и права / В.В. Оксамытный. — М.: Юнити-Дана, 2011. — 512 c.