Сдача квартиры в аренду подводные камни

Подводные камни договора аренды жилого помещения

Найм жилого помещения – очень востребован в крупных городах. Для обеих сторон всегда выгодно заключить договор аренды, это оберегает от дальнейших споров, в том числе и судебных. Если квартира найдена через риелтора, то часто шаблон предлагается посредником. Иногда собственник и будущий жилец обходятся без участия кого-либо, тогда форму соглашения они определяют самостоятельно. Неграмотно составленный договор может отразиться на интересах обеих сторон, поэтому до подписания проверьте, чтобы в нем были учтены все «скользкие» моменты.

Ловушки для хозяев

В договоре обязательно нужно прописывать сроки его заключения, иначе по умолчанию считается, что соглашение действительно в течение пяти лет. По истечении этого срока договор пролонгируется автоматически, если жильцам письменно не предложить новые условия. Выселить арендаторов через пять лет можно будет в судебном порядке, если они нарушают текущий контракт, или отказавшись от сдачи в наем квартиры на один календарный год. Разорвать автоматически продленный договор без веских причин и в одностороннем порядке невозможно.

В договоре необходимо перечислить всех арендаторов с указанием паспортных данных, это не позволит создать на базе квартиры нелегальное общежитие, а также убережет от пересдачи помещения третьим лицам.

Традиционно жильцы оплачивают те коммунальные платежи, сумма оплаты за которые зависит от потребления (вода, электричество и т.д.). Данный факт тоже следует прописать отдельным пунктом.

Кстати, от этой и подобных неприятностей вас застрахует депозит, из которого можно удержать сумму неоплаченных счетов. Хозяин квартиры имеет право определить самостоятельно размера депозита, чаще всего он равен стоимости месячного проживания. Этот же депозит скомпенсирует возможную порчу техники, мебели и отделки квартиры. Естественно, что размер депозита и случаи его окончательного перехода к арендатору должны быть указаны в договоре аренды. Приложением к документу нужно оформить список всей мебели и техники в квартире, нередки случаи порчи, а то и продажи дорогих устройств.

Если собственник не платит налогов с прибыли, полученной от сдачи, то апеллировать к договору в случае его нарушений будет невозможно.

Грамотно оформленные образцы договоров аренды жилого помещения вы всегда можете найти на нашем сайте в соответствующей рубрике.

Права арендатора

До завершения всех формальностей и передачи денег арендодателю настоятельно рекомендуется проверить документы, подтверждающие права собственника на квартиру. Сдавать неприватизированную квартиру нельзя сдавать, договор об аренде такой квартиры будет признан ничтожным. Документы, которые должны предоставляться хозяином жилья:

• паспорт;
• документ, подтверждающий права арендодателя (свидетельство о собственности, договор дарения и т.д.);
• выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в квартире лиц
• акт приема-передачи помещения.

Если собственников несколько, требуется их нотариальное согласие на сдачу квартиры.

Стоимость аренды в контракте должна быть указана и цифрами, и прописью. Если упоминается возможность повышения цены, то должен быть прописан и максимальный размер повышения в процентах от цены.

Договор может оговаривать все моменты взаимодействия собственника и жильца, не стоит стесняться включать в него, например, порядок посещений квартиры собственником.

Указанная в соглашении возможность безналичного перечисления денег в счет оплаты за квартиру максимально обезопасит арендатора от обвинений в неуплате.

Подведем итог:

Законодательство РФ более лояльно к нанимателю, а не к собственнику жилья, поэтому хозяину стоит прописать в договоре все, что его волнует, так как, если в соглашении не прописывается прямого запрета на какие-либо действия сторон, а данные действия не противоречат закону, то они считаются разрешенными.

Внимательно следует отнестись и к составлению акта приема-передачи помещения, это убережет обе стороны от присваивания их имущества; проверить весь список, передаваемого имущества – разумная необходимость.

Устные договоренности не имеют веса в суде и попросту недоказуемы, в официальном оформлении договорных отношений заинтересованы обе стороны.

Подводные камни при сдаче квартиры

Имея дополнительную недвижимость, можно извлекать из нее прибыль. Сдача квартиры в аренду – это действительно прибыльный бизнес. Но так ли он прост и безопасен? Какие риски несут арендодатели?

Казалось бы, что проще – сдать квартиру на определенный срок, заключив договор, и получить оплату. Все риски и форс-мажоры будут прописаны в нем, и забот станет в разы меньше. Но это самый идеальный вариант. В жизни же все намного сложнее.

Даже при идеальной юридической чистоте сделки существует риск встретить недобросовестных съемщиков, которые соберут вещи, и хорошо, если только свои, и исчезнут в неизвестном направлении, не оплатив последний месяц проживания или оставя долги по коммунальным услугам. Чтобы предотвратить такую ситуацию достаточно оговорить оплату заранее. Во-первых, платите по счетам самостоятельно, увеличив на эту сумму арендную плату. Так вы сможете посещать раз в месяц свою собственность для того чтобы снять показания приборов учета и заодно проверить состояние жилья. Во-вторых, при взимании арендной платы берите ее за первый и последний месяц проживания.

Если при долгосрочной аренде все нюансы можно оговорить нотариально заверенным договором, то если практикуется посуточная сдача жилья, это сделать сложнее. Обычно, желающие снять квартиру на сутки не горят желанием оформлять множество бумаг. Написанная от руки расписка, зачастую не имеет юридической силы. Все неприятности, которые могут случиться за день такой аренды, полностью ложатся на плечи арендодателя. Избежать их можно, заключив договор с агентством недвижимости, которое будет выступать посредником в такой сделке, и оформлять договор на фирменном бланке со всеми подписями и печатями. Небольшая потеря в деньгах не стоит истраченных нервов.

Пожалуй, самый главный вопрос, волнующий тех, кто сдает квартиры – это возможность ухода от оплаты налогов. В соответствии с российским законодательством любой доход должен быть декларирован и выплачен подоходный налог. Но и здесь есть свои нюансы. Доказать «незаконную предпринимательскую деятельность» должна налоговая полиция. Если ваши договоры не превышают по срокам действия одного года, сделать это будет весьма сложно. Особенно это актуально для посуточной аренды. Подать 3-НДФЛ необходимо до апреля месяца, следующего за отчетным годом. Поэтому, если вас «поймали за руку» на незаконной аренде, время заплатить налог всегда есть.

Аренда квартиры. Какие подводные камни можно встретить?

Те, кто снимал квартиру, наверняка могут рассказать массу историй о недобросовестности хозяев, риелторских агентств и об уловках мошенников. Выбирать квартиру в аренду нужно не менее тщательно, чем для покупки. И очень придирчиво читать все документы. IRR.RU расскажет о том, на что нужно обратить внимание в первую очередь.

Осторожно, мошенники!
Услуги агентств по подбору квартиры обычно оцениваются в одну месячную плату за аренду. По нынешним временам сумма значительная. Многие стараются сэкономить и найти жилье самостоятельно. Вот здесь очень важно не попасться в сети мошенников.

Одна из самых распространенных схем – «сдача» уже сданного жилья. Мошенники снимают квартиру и тут же размещают объявление об аренде. Причем «сдают» на длительный срок и потому требуют предоплату. Но при этом просят пару дней на то, чтобы собрать вещи и съехать. За это время собирают авансы с других доверчивых квартиросъемщиков. Чтобы не попасть на удочку мошенников, не стесняйтесь просить показать оригиналы всех документов, подтверждающих право именно этого человека на эту квартиру

Еще одна схема мошенников — продажа списка потенциальных хозяев квартир. Когда вы начинаете их обзванивать, выясняется, что указанные телефоны не отвечают или хозяева уже давно сдали свое жилье. И даже договор, в котором прописаны все условия подобной услуги, вас не спасет – жаловаться будет просто не на кого. Поэтому если уж вы решили искать квартиру самостоятельно, лучше воспользуйтесь сайтом бесплатных объявлений или соцсетями.

Выбираем тщательно
Выбирая квартиру, обратите внимание на состояние подъезда и пообщайтесь с соседями. Лучше всего – с вездесущими старушками во дворе. Это избавит вас от ненужных разочарований.

Имейте в виду – вы имеете право потребовать сменить замки, чтобы у предыдущих жильцов не было возможности попасть в квартиру. Кстати, имейте в виду на будущее: хозяева тоже не имеют права наведываться к вам без предупреждения, а тем более – в ваше отсутствие, если вы не нарушаете закон или общественный порядок.

Сдача квартиры в аренду подводные камни

Ноябрь – завершение сезона городской аренды. Кто-то в связи с кризисом ищет квартиру подешевле, кто-то решил пожить отдельно от родителей, кто-то приехал в Москву работать и собирается впервые снимать квартиру в столице – мотивации для аренды жилья у всех разные. Но в процессе поиска подходящей квартиры все арендаторы, как правило, сталкиваются с одними и теми же вопросами. Вот основные моменты, на которые арендатор должен обратить внимание в процессе подписания договора найма.

Мебель, вид из окна, и наличие животных

Проверить собственника

Если все вышеперечисленные вопросы улажены, то можно переходить к главному. Прежде чем принимать окончательное решение об аренде, следует убедиться, является ли арендодатель собственником данной квартиры и прописан ли он в ней сам. Для этого следует запросить у него документы, подтверждающие собственность (Свидетельство о государственной регистрации права, и документ, на основании которого оно было выдано). Дополнительно можно запросить документы, косвенно подтверждающие право собственности. Это может быть, например, выписка из лицевого счета, или оплаченные квитанции на коммунальные услуги, где указаны фамилия и имя собственника, количество прописанных жильцов. Обязательно надо посмотреть паспорт.
Если в квартире зарегистрировано более одного человека, то при заключении договора найма, на ее сдачу в обязательном порядке требуется письменное согласие всех собственников, старше 14 лет, и «несобственников» старше 14 лет, зарегистрированных в квартире.

Собственно договор

Договор аренды обязательно должен содержать фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон договора: арендатора и арендодателя. Кроме того, в договоре должны быть указаны стоимость найма с указанием валюты и порядок внесения платы за найм (периодичность, сроки оплаты и т.п.).
Если вносится залоговая сумма, то в договоре необходимо указать размер этой суммы, в обеспечение чего она вносится (в счет непогашенной задолженности, в счет возможного ущерба имуществу и так далее) и порядок ее возврата.
Обязательно должен быть указан срок действия договора, порядок его расторжения (в случае досрочного расторжения), в каком случае договор может быть расторгнут без штрафных санкций и возможность его продления.

Странности и причуды

Советы, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули

Актуальность статьи: март 2019 г.

Что необходимо знать, чтобы избежать неприятных ситуаций, быстро найти доступное по стоимости и при этом достойное жилье, и правильно его арендовать на длительный срок?

Что важнее, анализировать информацию и задавать правильные вопросы? Или умение обходить подводные камни? Об этом подробно будет рассказано далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Поиск через агентства недвижимости

Люди, впервые сталкивающиеся с необходимостью снять квартиру, обычно обращаются в агентство. Желательно найти проверенную организацию, в идеале — по рекомендации знакомых. Задачи у специалиста по недвижимости следующие:

• Найти квартиру по требованиям клиента;
• Обозначить с хозяином жилья срок просмотра;
• Сопровождать вас на просмотры выбранных квартир;
• При оформлении договора найма вести все переговоры;
• Консультировать клиента по вопросам договора;
• Осуществить проверку документов хозяина на собственность жилья;
• Непосредственно заключить договор аренды, а также составить акт приема-передачи, который будет содержать опись имущества квартиры.

Стоимость услуг специалиста 50-100% от стоимости аренды жилья в месяц.

Виды мошенничества при аренде квартир

1. Фотографии не соответствуют реальности. Вас должно насторожить расхождение между стоимостью аренды жилья и его ремонтом. Если вы увидели фотографии, напоминающие картинки элитных интерьеров из журнала, а цена средняя или даже ниже рыночной стоимости, то перед вами мошенники. Они могут сказать вам, что показываемая на фотографиях квартира сдана, и посоветуют другую, качество которой намного ниже. Как убедиться в том, что фотографии конкретного объявления откуда-то были взяты? Воспользуйтесь сервисом Google Images – наверняка на разных сайтах вы найдете немало совпадений. Обычно цель создания такого лже-объявления — формирование базы потенциальных клиентов.

Квартиры не существует. Будьте внимательны при заполнении договоров, проверяйте все данные, даже если вам помогает риэлтор. Немало людей столкнулись с ситуацией, когда адреса, указанного в договоре, не существует и им приходится платить за аренду, не имея жилья. Если вы столкнулись с этой проблемой, то можете расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, отправив письмо на адрес наймодателя. В том случае, когда акта приема-передачи жилья у вас нет, то можете об оплате не беспокоиться и забыть про эту квартиру.

Нередко риэлторы-мошенники действуют так: требуют плату за предоставление информационных услуг (до 10 000 рублей), а затем передают клиенту несколько номеров арендодателей, не собираясь договариваться с ними и сопровождать вас при осмотре.

Если вы хотите узнать как перевести жилое помещение в нежилое, то вам будет полезна эта статья.

Заключайте договор только с хозяином квартиры, проверяя документы, подтверждающие его право на собственность.

Предложение купить базу клиентов. Этот обман мошенники «разработали» не так давно. Желающему снять квартиру предлагается доступ к онлайн-базе собственников квартир. Риэлтор убеждает вас, что обновление базы происходит ежедневно, однако если вы оплатите к ней доступ, то увидите лишь сайт, содержащий давно устаревшую информацию. Чтобы частично обезопасить себя от недобросовестных агентов, можете поискать информацию в интернете, изучив отзывы обманутых арендаторов.

Спрос рождает предложение, и предложения эти не всегда честные. Предлагаем вам посмотреть видеоролик о новых способах мошенничества при аренде квартиры.

Как снять квартиру самостоятельно?

При самостоятельном поиске вам нужно будет найти объявление от собственника, а не риэлторской компании, самому назначить время и объехать понравившиеся квартиры. Конечно, в такой ситуации существуют свои подводные камни, однако немало людей предпочитают не обращаться к риэлторам.

Что нужно учесть при самостоятельном поиске?

Проверка хозяина квартиры

Для того чтобы убедиться в юридической чистоте жилья, попросите у его хозяина предоставить вам следующие документы:

• Свидетельство собственности на него;
• Договор, подтверждающий право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи);
• Гражданский паспорт.
• В том случае, когда арендодателем выступает представитель собственника, он должен предоставить нотариальную доверенность, подтверждающую право управления.

Убедитесь в том, что нет задолженности по коммунальным услугам. Проверить платежные квитанции и счетчики на электричество и воду необходимо до того, как вы заключите договор.

Согласие всех собственников

Если у квартиры несколько собственников, то есть она принадлежит им в долях, то от них всех необходимо согласие (по достижении ими 14-летнего возраста). Договор найма должен содержать подписи всех собственников или подпись уполномоченного лица, который обладает доверенностью от них.

Если вы хотите снять комнату в коммунальной квартире, то вам потребуется согласие соседей. Об этом должен позаботиться арендодатель. Он также обязан предоставить документ, в котором прописан порядок пользования данной квартирой — то есть, какая комната закреплена за тем или иным собственником, что избавит вас от возможных конфликтов.

Правильный договор аренды

Грамотно и юридически верно составленный договор содержит в себе:

• ФИО и паспортные данные владельца жилья и арендатора;
• Ежемесячную сумму за аренду;,
• Условия пересмотра платы за жилье;
• Наибольшее число визитов владельца квартиры для ее проверки, а также условия проверок;
• Лица, которые имеют право на совместное с арендатором проживание;
• Срок сдачи квартиры в аренду;
• Условия, при которых договор будет расторгнут.
• Договор должен содержать подробное описание жилья: адрес квартиры, площадь и число комнат, этажность дома.

При этом каждый договор индивидуален — стандартной формы не существует.

Предлагаем вам скачать бланк договора аренды квартиры: Скачать.

Опись имущества

Опись имущества представляет собой приложение к основному договору найма. В описи указано имущество, которое передается арендатору во временное пользование.

Владелец жилья может включить в опись: мебель, бытовую технику, белье, кухонные принадлежности и посуду, ковры и т. д. Если арендатор утеряет или повредит предметы, не включенные в опись, то хозяину вернуть их не получится.

Предлагаем вам скачать бланк описи имущества: Скачать.

Правила аренды квартиры

Проверьте у собственника квартиры его право сдавать жилое помещение в наем, изучите документы на квартиру.

Уточните, где его можно будет найти, и проверьте контактные данные (телефон, адрес).

Проверьте условия подключения к интернету или, если он уже проведен, выясните порядок оплаты.

При осмотре квартиры проверьте состояние сантехники, электропроводки. Важно, чтобы пробки не выбивало при подключении минимального количества приборов (электрочайник, компьютер, стиральная машина). Также убедитесь в отсутствии муравьев, тараканов, клопов и прочих насекомых.

Если вы снимаете комнату, которая не запирается на ключ, или койко-место, то залог платить не нужно.

Окна квартиры должны быть в хорошем состоянии, иначе в холодные месяцы вас станет продувать, а в теплые работа кондиционера будет затруднена.

Запишите номера неотложной помощи аварийных служб.

В экземпляре договора, отмечайте ежемесячную оплату аренды и требуйте подпись владельца жилья.

Решите вопрос с мебелью, будете ли вы пользоваться хозяйской мебелью или привезете свою.

Поскольку цены на рынке аренды нестабильны, не рекомендуется оформлять договор на длительный съем жилья за фиксированную стоимость. Если произойдет падение цен, вы сможете подобрать вариант аренды подешевле или попросить у владельца жилья скидку.

При оформлении договора владелец квартиры должен передать вам комплект ключей. Проверьте их. Помните, что требовать за ключи плату незаконно.

Обычно срок действия договора — год без одного дня. Это в интересах владельца квартиры, поскольку такие договора называются краткосрочными и уменьшают возможности арендатора незаконно подселить к себе соарендаторов. Если вы желаете продлить договор, подпишите соответствующее соглашение за месяц до истечения срока действия.

Постарайтесь найти общий язык с хозяином квартиры и соседями, поддерживайте с ними хорошие отношения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Поделиться с друзьями:

Также рекомендуем к прочтению:

«Подводные камни» при аренде жилья

Думаете, что в арендованной квартире можно спокойно жить после того, как соответствующий договор подписан, деньги внесены, а ключи получены? Увы, на деле порой все оборачивается совсем иначе…

Расскажем, как не попасться на уловки предприимчивых аферистов или черных риелторов, придумывающих все новые схемы для «развода» доверчивых арендаторов.

Остерегайтесь продавцов информации

В последнее время мошенники все чаще пытаются продать информацию о якобы закрытых базах недвижимости, которые им удалось заполучить непонятным способом. В результате искатели дешевого жилья попадают на уловки тех, кто предлагает дешевые риелторские услуги, и остаются без денег.

Отправил SMSку – лишился денег

В поисках жилья человек посещает специализированные Интернет-форумы, выкладывая на сайтах номера телефонов или адрес электронной почты, по которым с ним можно связаться. Спустя некоторое время получает sms-сообщение, в котором предлагается стать обладателем важной информации по недвижимости под свой запрос. Для этого нужно лишь отправить сообщение на указанный номер. Стоит это сделать, как со счета мобильного телефона тут же «улетучивается» вся сумма.

Как «разводят» в информационных агентствах

В поисках доверчивых клиентов аферисты не прочь организоваться в так называемую риелторскую компанию. Ее широко разрекламированные услуги предлагают потенциальным арендаторам за сравнительно небольшую плату заполучить адреса якобы подходящих месторасположению и ценовому критерию. Мошенники называют сумму, которая значительно ниже того гонорара, которые обычно приходится выплачивать агенту по недвижимости. В оправдание такой экономии озвучивается то, что ему не нужно участвовать в предварительном просмотре жилья и оформлении сделки. В этом и весь подвох.

В офисе фирмы после подписания договора о предоставлении услуг клиенту вручают список адресов с телефонами. Чтобы убедить соискателя в том, что проблем не возникнет, предлагается осмотреть одну из них. После этого риелторы получают затребованную сумму, а арендатор подписывает бумаги о выполнении всех обязательств перед ним.

На месте оказывается, что квартиру уже давно сдали или цена за ее аренду значительно превышает ту, которую назвали в агентстве. С такой же ситуацией приходится сталкиваться и по другим адресам, указанным в списке. При этом добиться привлечения аферистов к ответственности нет возможности, поскольку выясняется, что они лишь предоставляют информационные услуги, а за конечный результат сделки никакой ответственности не несут.

Делаем выводы

Поговорка о бесплатном сыре так и не утратила свою актуальность. В чем отличие профессиональных риелторов от мошенников. Первые не требуют денег до заключения сделки, гарантируя сделать так, что на всех этапах, начиная с того, как партнеры приступят к поиску жилья, она будет безопасной. И только после того, как перед клиентом будут выполнены все обязательства, производится окончательный расчет.

Тем, кто не хочет или не имеет возможности оплачивать агентскую комиссию, для поиска жилья придется стать пользователями специализированных сайтов, или же искать нужную квартиру в тех базах недвижимости, которые открыты для широкого доступа. Как показывает практика, безопаснее всего и дешевле оказаться с жильем можно лишь с помощью родственников или хороших знакомых.

Не забываем, что субаренда незаконна

Часто в аренду сдается жилье без согласия собственника. Это еще один вид мошенничества. Пострадать при этом может как владелец недвижимости, так и арендатор, который в любой момент, несмотря на внесенную за проживание сумму, вдруг окажется на улице.

Сдача посуточной квартиры

Чаще всего жертвами аферистов становятся те, кто, поверив на слово, не удосуживается проверить документы на квартиру. Мошенники находят сдающееся посуточно жилье и размещают объявления о том, что она сдается в долгосрочную аренду. Вдруг выясняется, что снять ее удалось за «копейки», а под подъездом стоит очередь других, как правило, подставных,«претендентов».

Основная роль в этом случае отводится «владельцу» недвижимости, который тут же излагает версию о необходимости уехать куда-то подальше, поэтому он готов немедленно сдать квартиру тому, кто готов внести затребованную сумму. В споре, возникшем между арендаторами, оказывается, что у арендодателя при себе не оказалось правоустанавливающих документов, но есть копии.

Воттут и наступает момент, когда требуемые документы подписываются, как говорится, не глядя, и тут же отдается вся сумма. Злоумышленника после этого только ищи-свищи, а вот встреча с истинными владельцами жилья неминуемо состоится со дня на день.

Аренда может быть и многоразовой

Коль разговор зашел о мошенничестве в сфере недвижимости, расскажет еще об одно приеме, которым нередко пользуются преступники. Речь пойдет о том, что арендаторами одной жилплощади могут стать сразу несколько доверчивых граждан. Причем, выяснится, что все они оказались жертвами аферистов на протяжении одного дня.

Каждого из таких мошенники наделят ключами от жилья, получив от обманутых наперед оплату за длительные сроки. Однако на входе выясняется, что товарищей по несчастью уже несколько…

И еще о подобном лохотроне. Квартирантам приходится длительное время платить владельцу жилья. На самом деле выясняется, что тот раньше сам арендовал жилье, к примеру, за 20 тысяч рублей в месяц, а решил сдавать его за 30 тысяч рублей. Доверчивые арендаторы, само собой, не только платят больше, но оказываются на птичьих правах, поскольку заключенный с мошенником договор недействительный.

Аферисты не дремлют

Чаще всего на придуманные мошенниками схемы попадаются доверчивые и неопытные граждане. Чтобы раскусить, их порой достаточно потребовать документы на жилье и документ, удостоверяющий личность собственника. Помимо того, желательно поинтересоваться о квартире более детально. Наверняка ответить на поставленные вопросы сможет только ее настоящий владелец.

Правда, провести аферистов таким способом удастся не всегда. К серьезному разговору с клиентом они обычно готовятся заранее, успевая подделать документы на жилье, обработать их в фотошопе, после чего заламинировать, чтобы те выглядели более убедительными. На помощь подставному владельцу может придти и такой же риелтор. Это еще хуже. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, лучше всего общаться с проверенными агентами по недвижимости.

Как обманывают владельцы жилья

Здесь схем несколько. Самая выгодная из них, когда собственник квартиры и риелтор действуют заодно.

Злоумышленники находят потенциального арендатора, дают ему квартиру, получают гонорар, который делят на ранее оговоренных условиях. Затем находится повод для того, чтобы выселить квартиранта под любым надуманным предлогом. Тут находятся новые арендаторы, с которыми заключается договор. Полученная мошенниками прибыль обычно составляет месячную стоимость проживания.

Напомним, обычно в стандартном договоре аренды прописывают, что наймодателю разрешается расторгнуть соглашение без финансовых потерь в таких случаях.

— если оплата просрочена более, чем на три дня;

— испорчено находящееся в жилище имущество;

— квартиранты систематически нарушают права соседей;

— квартира используется не по назначению.

Однако в арсенале алчных собственников жилья появились и новые хитроумные схемы, позволяющие избавиться от честных арендаторов до оговоренного договором срока. Так, они могут приложить все усилия, что условия проживания квартирантами стали невыносимыми.

Тайно можется портиться мебель, подкупаются местные БОМЖи, которые под видом друзей квартирантов устраивают оргии в подъезде, вдруг возникают аварии в коммунальных сетях и т.д. После этого собственники являются с незапланированными проверками, к которым подключаются заранее привлеченные к ним соседи, с требованием арендаторов покинуть помещение.

А о родственниках подумали?

При аренде жилья можно попасть в число жертв семейного конфликта. Так, снимая квартиру якобы у собственника, с которым после проверки всех документов подписывается договор, вдруг оказывается, что ее владельцами на правах долевой собственности являются еще несколько человек. Затем выясняется, что один из них решил сдать жилье так, чтобы не делить прибыть с остальными.

Парадокс такой ситуации, что у арендодателя не было желания обманными квартиранта, поэтому его нельзя назвать мошенником. А вот другой стороне обо всем рассказали «доброжелательные» соседи.

В лучшем случае подобный конфликт может обернуться общением с вызванными полицейскими. Если дело не удастся решить мирным путем, с арендованной квартиры придется съезжать или платить за нее значительно больше, чтобы урегулировать интересы всех владельцев.

Ремонт в арендованной квартире

Бывает и так, что владельцы жилья решают использовать арендаторов в качестве рабочей силы. Причем бесплатной. К примеру, жилье оказалось в плачевном состоянии. Для того, чтобы привести его в более-менее надлежащее состояние, требуется нанять рабочих и закупить стройматериалы. А ведь все это можно сделать за счет доверчивых квартирантов, которым сдавать квартиру за незначительную плату.

Но как только помещения стали выглядеть более-менее пристойными, договор с арендаторами расторгается в одностороннем порядке. Им возвращается залог и компенсируются комиссионные, но это все равно значительно меньше, чем средства, потраченные на проведение ремонта.

Пытаемся бороться с мошенниками

Если аферу с жильем решают провести его владельцы, тут арендатору не позавидуешь. А вот с родственниками арендодателя поспорить можно. Для этого достаточно внимательно ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру. Если у нее несколько собственников, потребовать согласия на аренду от каждого из них.

Если же от квартиросъемщиков пытается избавиться хозяин жилья, спорить с ним весь сложно. В случае официального оформления договора можно использовать различные методы – от вызова полицейских до полного отрицания порчи имущества. При этом на встречу с собственником можно соглашаться только при свидетелях в случае предварительной договоренности.

Кстати, если оформлен стандартный договор найма, в нем, как правило, оговорено, что хозяин жилья может проверять помещение не реже одного раза в месяц при наличии жильца. Иначе последнему можно поменять замки на входных дверях.

Чтобы владелец квартиры не допускал злоупотреблений со своей стороны, пропишите все обязанности сторон в договоре. Не забывайте, что там можно отразить состояние мебели и другого имущества. Оговорить, кому придется платить за ремонт из-за износа техники, можно ли содержать домашних животных и т.д.

Познакомьтесь с соседями по подъезду. Если у владельца квартиры «дурная слава», наверняка они расскажут об этом.

О документах на аренду жилья

Теперь мы подошли к главному. Если не хотите, чтобы вопросами арены жилья занималось риелторское агентство, требуйте от арендатора ознакомления с необходимыми документами. В их числе кроме оригинала правоустанавливающих документов на квартиру нужно ознакомиться с оригинальным паспортом квартиры, оригиналом паспорта ее владельца, действующей доверенностью на право сдавать жилье в аренду от других собственников и оплаченнымиквитанциями ЖКХ.

Возьмите акт приема-передачи квартиры и расписку в получении денег за нее. Получение каждого ежемесячного платежа фиксируйте в бумажном виде с подписью сторон и датой. И, главное, многократно перестрахуйтесь, не опасаясь выглядеть занудой.

Сдача квартиры юр.лицу

Дополнение:
по п. 2 — договор читать ВНИМАТЕЛЬНО тк себе любимым обычно так хорошо понаписывают. особенно в части залога.

по п. 3 — здесь есть маленькая тонкость: арендная плата с учетом НДФЛ, это не арендная плата плюс 13%, а арендная плата минус 13%. То есть, если вы сдаете квартиру за тридцать тысяч рублей, например, в договоре будет написано не «30000 руб.» и не «33900 руб.», а «34482 руб. 76 коп.» – сумма, вычитая из которой 13%, получатся те самые тридцать тысяч.

по п. 4- компании идут на это крайне редко. В этом нет никакого злого умысла, лишь желание платить ЕСН (единый социальный налог) поменьше. Если в договоре указан конкретно Иванов Иван Иванович, суммы, потраченные на съем для него квартиры, будут учитываться при начислении ЕСН. В варианте же «для проживания сотрудников арендатора», съемная квартира рассматривается как «представительская» и потраченные на нее деньги при расчете ЕСН не учитываются. Здесь рекомендация: настоятельно требуйте указания максимального количества одновременно проживающих. Примерно так: «Квартира арендуется для проживания сотрудников Арендатора в количестве не более четырех человек».

по п. 5 — ерунда полная. Обычно есть сотрудник (чаще всего офис-менеджер) который и курирует все снимаемые компанией квартиры для сотрудников всех уровней. Созвониться с ним и что-либо решить иногда даже проще, чем с обычным нанимателем.

Подводные камни долгосрочной сдачи жилья в аренду!

Все договоры аренды жилых помещений можно разделить на две большие категории:

Долгосрочными могут называться такие соглашения, которые заключаются на срок более одного года. Поскольку, данные договоры заключаются при аренду квартир, изначально они кажутся выгодными для арендодателей.

Ведь собственник помещения получает стабильную прибыль в течение года или более. При этом ему не приходится искать арендатора каждый месяц. Однако такое благополучие не совсем соответствует действительности.

Невозможность расторгнуть договор.

Подобные соглашения налагают определенные обязательства на обе стороны. При этом особенность долгосрочных договоров в том, что они существенно ограничивают права владельца помещения. Например, собственник не вправе расторгнуть договор с арендатором до окончания срока действия соглашения.

Это значит, что владелец не сможем сам вселиться в такое помещение или не сможет продать его. То есть, продажа возможна, только квартиранты так и останутся в квартире, несмотря на смену собственника.

Основанием для прекращения договорных обязательств может стать только нарушение арендаторами своих обязательств – повреждение имущества, неуплата коммунальных платежей.

Право арендатора сдавать жилье в субаренду.

Арендатор получает право заключать от своего имени договора краткосрочной аренды с другими лицами. При этом согласие собственника на такие действие, не требуется. Соответственно, арендатор может распоряжаться помещением по своему смотрению.

Как правило, такое право реализуется путем заселения различных родственников или иных близких лиц. В результате, число квартирантов в жилье существенно возрастает.

Это приводит к конфликтам с соседями и увеличению риска повреждения имущества.

Износ жилья и имущества.

В течение всего срока аренды собственник не сможет контролировать помещение. Вся забота о нем становится проблемой квартирантов. Соответственно, все зависит от их чистоплотности. Если они не будут надлежащим образом ухаживать за мебелью и отделочными материалами, через год их придется тотально менять. Подобные расходы будут сопоставимы с доходами от сдачи жилья в аренду.

Необходимо отметить, что все долгосрочные договоры аренды жилых помещений следует регистрировать в Росреестере. Следовательно, арендодатель становится на учет как получатель прибыли от сдачи жилья в аренду. Это делает обязательными налоговые отчисления, которые снизят общий уровень заработка от аренды.

Поэтому, перед заключением таких договоров следует взвесить все аргументы против.

Подводные камни сдачи квартиры

Аренда недвижимости – это всегда риск, будь то оформление арендных отношений через агентство или же заключение договора непосредственно между собственником и арендодателем. В любом случае, составление арендного договора неграмотно может негативно повлиять на обе стороны. В связи с этим следует знать, какие существуют подводные камни при сдаче квартиры в аренду, и как постараться их избежать.

Существенные условия договора

Очень важно перечислить поименно всех лиц, которые будут проживать в снимаемом жилье вместе с арендатором, а также указать их паспортные данные. Это поможет защитить собственника жилья от заселения в его квартиру посторонних лиц, а также сделает невозможным заключение договоров субаренды. Арендатор сам вправе вселить в снимаемую квартиру супругу с детьми, заранее уведомив об этом арендодателя.

Следующий важный пункт договора – оплата коммунальных платежей. Если фиксированные коммунальные платежи включаются в оплату, это необходимо прописать в договоре.

Кроме того, необходимо указать особенности оплаты коммунальных услуг, сумма оплаты за которые зависит от потребления. Если в стоимость аренды платежи не входят, а оплачиваются по факту путем передачи денег собственнику, это также нужно прописать в соглашении.

Оплата коммунальных платежей путем передачи денег собственнику дополнительно сбережет хозяина недвижимости от лишних трат, так как, если включить коммунальные платежи в оплату аренды, налоговая служба может посчитать эту сумму доходом, с которого необходимо платить налоги.

Один из наиболее удобных вариантов оплаты – получение собственником жилья депозита в размере месячной арендной платы. Если арендатор не оплачивает счета, сумма депозита погасит долг и прочие возникшие по вине арендатора расходы.

Еще одна важная часть договора – приложение с указанием перечня всех находящихся в квартире вещей. Это поможет взыскать с арендатора деньги за порчу по его вине мебели и техники, а также защитит владельца от возможной кражи квартиросъемщиком вещей из квартиры.

В случае, если договором закреплена уплата депозита, из депозита также можно удержать стоимость поврежденных предметов.

Права квартиросъемщика

Как и у собственника, у квартиросъемщика есть право вносить дополнения в договор аренды, а также требовать предоставления определенных документов. Так как часто возникают случаи, когда квартира сдается не собственником или без согласия других собственников, необходимо до момента передачи предоплаты за съем затребовать у арендодателя следующие документы:

1. Подтверждение приватизации квартиры (так как неприватизированное жилье сдавать нельзя).
2. Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение.
3. Документ, удостоверяющий личность арендодателя.
4. Выписка с перечислением всех лиц, прописанных в сдаваемом жилье.
5. Нотариальное согласие на аренду всех прописанных в помещении лиц.
6. Акт приема – передачи жилого помещения.

Также арендатор вправе требовать прописывания стоимости аренды в установленном порядке (цифрами и прописью), а также максимальный процент повышения арендной цены, если собственник оговаривает ее повышение.

Важной гарантией защиты прав арендатора является прописывание порядка посещения жилья собственником с целью проверки состояния жилья, так как часто арендодатели нарушают права квартиросъемщиков, посещая их в неудобное время или приходя в квартиру в отсутствии жильцов.

Квартиросъемщикам следует помнить, что собственнику запрещено появляться в сдаваемом им жилом помещении в отсутствии арендаторов. Уважительной причиной такой внезапной явки может быть только нарушение жильцами общественного порядка, что подтверждается соседями или другими лицами.

Что касается финансовой стороны арендных отношений, следует помнить, что повышение арендной платы возможно не более одного раза за весь срок действия договора. Предупреждение о повышении стоимости аренды должно быть направлено в письменной форме.

Если передача денег в счет арендной платы осуществляется наличным способом, необходимо каждый раз требовать от собственника расписку в получении денег.

Съем квартиры без ремонта

При заключении договора очень важно проверить общее состояние квартиры и всех ее составляющих. Это касается состояния стен, батарей, труб, сантехники, проводки и мебели.

Если в квартире необходимо провести ремонт, лучше всего прописать в договоре аренды пункт о том, что арендаторы делают ремонт, а собственник со своей стороны уменьшает размер арендной платы на сумму произведенного ремонта при предоставлении квартиросъемщиками чеков на покупку ремонтных материалов.

Тщательное описание состояния внутренностей дома убережет квартиросъемщиков от незаконных претензий со стороны собственника о том, что по их вине, например, вышла из строя новая сантехника или сломался новый телевизор. Собственник, в свою очередь, сможет взыскать с арендаторов порчу или значительное ухудшение состояния имущества в квартире, не считая естественной амортизации.

Квартиросъемщики также имеют право потребовать незамедлительной смены замков за счет арендодателя, чтобы бывшие жильцы не смогли самовольно проникнуть в квартиру.

Кроме того, смена замков убережет также собственника от заявлений со стороны квартиросъемщиков, что порчу или кражу находящегося в квартире имущества совершили другие люди, имеющие ключи и доступ в квартиру.

Аренда недвижимости через агентство

Заключение договора аренды через посредника – агентство недвижимости – это наиболее безопасный вариант, как для собственника, так и для квартиросъемщика. Для обеих сторон очень важно знать несколько правил при работе с агентствами недвижимости:

1. Необходимо тщательно изучить рынок риелторских агентств. Выбирать лучше всего агентство, которое находится на рынке недвижимости давно. Такие риелторы наиболее надежные.
2. Нужно внимательно изучить договор на оказание риелторских услуг. Со стороны арендаторов в нем должно быть конкретно прописаны все условия, на основании которых выбирается квартира для аренды. Со стороны арендодателей в нем должны прописываться параметры жильцов, если они имеются (сдача в аренду только девушке или семейной паре, только студентам и т.д.).
3. Если в договоре не указан возврат оплаченных услуг в случае ненадлежащего исполнения агентством своих обязательств, это условие необходимо указать. Это относится также к случаям, когда агентство находит жилое помещение, не соответствующее заявленным квартиросъемщиками требованиям.

Срок аренды

Один из ключевых пунктов договора – срок его действия. Частью 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если в договоре срок аренды не указан, считается, что договор заключен на неопределенный срок. Но в отношении договора найма жилого помещения действует исключение.

Согласно части 1 статьи 683 Кодекса, максимальный срок договора о найме жилья составляет 5 лет. Поэтому, если срок действия не указан, то расторгнуть договор без серьезных оснований и без согласия арендаторов невозможно.

Для договора аренды действует правило автоматического продления договора, если одной из сторон не заявлено иное в письменной форме. Если же арендодатель по истечении срока не хочет продлять договор, он вправе отказать арендаторам в дальнейшем найме, при условии, что данный объект недвижимости не будет сдаваться в течение одного года.

Если квартиросъемщик снимает жилье на длительный срок, лучше всего заключать договор на годичный срок.

В этом случае, при дальнейшем заключении договора на новый срок старый квартиросъемщик имеет преимущественное право аренды. Большинство арендодателей стараются заключить договор на одиннадцать месяцев, чтобы избежать обязанности заключать новый договор с тем же лицом.

Если арендодатель хочет предложить новые условия договора, он обязан за три месяца до истечения срока договора уведомить квартиросъемщика. Если это своевременно не сделано, и квартиросъемщик также не заявляет желания изменить договор, он автоматически продляется на тех же основаниях.

Сдача квартиры в аренду, как и съем квартиры, всегда сопряжены с риском. Это связано с тем, что не всегда стороны сделки являются добропорядочными гражданами (или юридическими лицами). Поэтому важно знать все спорные моменты и постараться их избегать.

Источники

1. 
   Теория государства и права. В 2 частях. Часть 1. Теория государства. — М.: Зерцало-М, 2011. — 516 c.
2. 
   Кудрявцев, И. А. Комплексная судебная психолого — психиатрическая экспертиза / И.А. Кудрявцев. — М.: Издательство МГУ, 2017. — 498 c.
3. 
   Розен, Александр Последние две недели. Прения сторон / Александр Розен. — М.: Советский писатель. Москва, 2016. — 528 c.
4. История политических и правовых учений. — М.: Юнити-Дана, 2010. — 472 c.
5. Ильин, В.А. История и методология физики. Учебник для магистратуры / В.А. Ильин. — М.: Юрайт, 2016. — 800 c.